Innsikt

Høyesterett: Nannestad kommune får ikke påberope seg EMK

Er en kommune beskyttet av Menneskerettighets­konvensjonen i et tomtefeste-forhold?

STORKAMMER-SAK: I sin eneste storkammer-sak så langt i år, slo Høyesterett fast at tvillaus-avtale-kravet i den norske tomtefeste-retten ikke strider mot menneskerettighetenes eiendomsvern. Foto: Henrik Pryser Libell

Nei, konkluderte Høyesteretts storkammer i en pikant sak 9. mai. Juridiske eksperter mener dommen minsker sjansen for at norsk tomtefeste-rett blir satt til side av internasjonale menneskerettigheter.

Striden som var så sentral at Høyesterett satt i storkammer for å løse den, har stått mellom Nannestad kommune og Rådyrveien borettslag. Dommen får antakelig betydning for tomtefeste-retten. Det uavklarte juridiske «hullet» som ble fylt, gjaldt hvorvidt en kommune kan påberope seg Menneskerettighetskonvensjonens vern av eiendom i en slik sak og om beviskravet om såkalt tvillaus (tvilløs) avtale i tomtefeste kan stride mot menneskerettighetene.

Her er saken kort forklart:

  • Nannestad kommune fester en tomt (tidligere del av en prestegård) av Opplysningsvesenets fond (som er eid den norske kirke). Nannestad kommune festet tomten i 80 år fra 1977. Borettslaget i saken har fremfestet tomten fra kommunen siden 1996.
  • Festeavgiften kan endres hvert tiende år, og ved forrige endring økte Opplysningsvesenet festeavgiften til Nannestad ikke bare etter konsumprisindeksen, men etter den langt høyere voksende tomteverdien. (Dette prinsippet ble avgjort av Høyesterett i 2015. Men endringen kan bare gjøres én gang). Tomteverdien her har gått heftig i været på grunn av befolkningsutvikling og storflyplass på Gardermoen.
  • Kommunen ønsket å sende den økte regningen videre til borettslaget. Avgiften deres skulle da øke fra vel 1 800 kroner til over 61 000 kroner per år. Borettslaget har nektet å etterkomme og kommunen har tapt saken i både Øvre Romerike tingrett og Eidsivating.
  • Nannestad derimot, mente at lavere rettsinstanser har oversett at kommunen kan ha krav på EMK-rettigheter når festeavtalen er basert på beviskravet tvillaus avtale om tomtefeste.

Først we take Nannestad, then we take Statskog

Kommunens advokat, Christian Piene Gundersen, argumenterte at kravet om en tvilløs avtale som beviskrav stred mot EMK, uavhengig om kommunen selv var beskyttet av EMK.

Professor emeritus Thor Falkanger ved det juridiske fakultet i Oslo har skrevet flere lovkommentarer til tomtefesteloven og var på forhånd spent på om Høyesterett ville gi Nannestad kommune en slik beskyttelse. Han så det ikke som svært sannsynlig, men sa også at saken ikke var solekar på forhånd;

– Kommuner er jo prisgitt statlige bestemmelser og nyter ikke samme beslutningsmakt over sin situasjon som en stat. Dette er en viktig forskjell på kommune og stat som ikke kommer frem i lagmannsrettens dom, påpekte Falkanger.

Nå slår dommen fast prinsippet om at offentlige myndigheter ikke kan påberope seg menneskerettighetsvernet

- Christian Reusch, partner, Simonsen Vogt Wiig

Ingen revolusjon - Høyesterett valgte status quo

Hadde Høyesterett dømt i Nannestads favør om EMK-vern, kunne det fått konsekvenser for andre kommuner og andre enheter som Statskog, interkommunale selskaper og forvaltningsorgan i jernbanen. Disse eier tilsammen mange festede eiendommer.

– At vi fikk medhold, betyr på mange måter status quo opprettholdes, sa borettslagets advokat, Torstein Burkeland fra Burkeland, Lång & Co, til Juridika etter dommen.

Han påpeker at Høyesterett fra før hadde syv avgjørelser om tvillaus-kravet.

– Mye ville blitt satt til side om Nannestad kunne gjøre krav på EMK. Nå slår dommen fast prinsippet om at offentlige myndigheter ikke kan påberope seg menneskerettighetsvernet, heller ikke i privatrettslig sammenheng, sier han.

Terskel hevet for eiendomsvern

Nannestad argumenterte også for et resonnement om «hypotetisk lovgivervilje» som Høyesterett ikke tilla særlig vekt.

– Rettskildemessig er det mest interessante ved dommen drøftelsen av synspunktet hypotetisk lovgivervilje og klargjøringen av at det har meget begrenset rekkevidde og gjennomslagskraft.

Det mener Christian Reusch, partner i Simonsen Vogt Wiig og inntil nylig advokat i Regjeringsadvokaten. Reusch kjenner tomtefeste-loven inngående, og har kommentert dommen i en egen sak her på Juridika.

– Dommen er klargjørende på tomtefesteområdet. Det er nå en veldig høy terskel for at avgjørelser om tomtefeste skal tilsidesettes av EMK P1-1, sier han.

Særlig gjelder det lovendringer gjort etter prinsipp-dommen i 2015, der det ble tatt stilling til hvilke endringer i tomtefesteloven som trengtes for å bringe loven i samsvar med menneskerettighetsdomstolens praksis på eiendomsvern. En viktig endring i loven var som nevnt at den nå åpner for forhøyelse av festeavgift beregnet etter tomteverdien ved forlengelse, jf. § 15 fjerde ledd.

En kan jo håpe at rettsområdet nå er i ferd med å falle til ro, men det er jo mulig bare fantasien setter grenser.

– Christian Reusch, partner i Simonsen Vogt Wiig

Siste episode i tomtefeste-føljetongen

– Dommen i Nannestad-saken utelukker ikke at det i enkelte tilfeller kan være at tvilløst-vilkåret leder til resultater som er i strid med bortfesters vern etter EMK P1-1. Men jeg forstår dommen slik at det nok sjelden vil være tilfellet, avslutter Reusch;
– Det har vært mange plenums- og storkammersaker om tomtefeste i Høyesterett de siste 11 år. En kan jo håpe at rettsområdet nå er i ferd med å falle til ro, men det er jo mulig bare fantasien setter grenser.

Kommunen måtte betale 180.350 kr til staten i saksomkostninger. Beboerne uttrykte naturligvis glede over dommen.

Saken er Høyesteretts første storkammer-sak på over over ett år. Storkammer vil si at retten settes med elleve dommere, men ikke alle dommerne slik som i plenum. Kommunen vil ikke påklage avgjørelsen til Den Europeiske Menneskerettighetsdomstol i Strasbourg. Høyesteretts dom er dermed siste ord i saken.

Fakta om dommen

Høyesterettssak nr. 2017/1693, sivil sak, anke over overskjønn: Nannestad kommune mot Rådyrveien Borettslag.

Tema: Tomtefeste. Om tomtefesteloven krav til "tvillaus" avtale – som vilkår for retten til regulering av festeavgiften etter endringer i tomteverdien – er forenelig med vernet av eiendom i Den europeiske menneskerettskonvensjon.

Dommerne: justitiarius Toril M. Øie, Magnus Matningsdal, Bård Tønder, Clement Endresen, Wilhelm Matheson, Ragnhild Noer, Henrik Bull, Per Erik Bergsjø, Arne Ringnes, Ingvald Falch og Borgar Høgetveit Berg.

Behandling 9. og 10. april. Dom 9. mai.

Parter i saken: Nannestad kommune (advokat Christian Piene Gundersen), Rådyrveien Borettslag (advokat Torstein Burkeland). Møtte i medhold av tvisteloven § 30-13, Regjeringsadvokaten v/advokat Karen Mellingen.

Vurderte dom i: Eidsivating lagmannsrett 12. juni 2017. nr. 16-171398SKJ-ELAG.

Kilder: Høyesterett / Eidsivating / Lovdata