Lover og lovkommentarer
Faglitteratur
Tidsskrifter
Forfattere
Maler
Søk
Kjøp abonnement
Logg inn
Meny
Meny
Tilbake
Hjem
Faglitteratur
Håndbok for styremedlemmer i boligselskaper
Søk i denne boken
Innhold
Søk
Åpne alle kapitler
Forord
Kapittel 1 De forskjellige boligselskapene
1.1 Innledning
1.2 Borettslag
1.2.1 Overordnet
1.2.2 Hva et borettslag er, og hvilke forpliktelser andelseierne er ansvarlig for
1.2.3 Borettslaget driver boligformål og beslektede formål
1.2.4 Frittstående borettslag og borettslag tilknyttet boligbyggelag
1.2.5 Borettsregister: registrering av andeler og rettigheter
1.2.6 Andeler
1.2.7 Hvem som kan være andelseiere
1.2.7.1 Stifteren, borettslaget og fysiske personer
1.2.7.2 Sameie i borettslagsandel
1.2.7.3 Juridiske personer med allmennyttig formål
1.2.7.4 Kreditorer
1.2.7.5 Vilkår i stiftelsesdokumenter eller vedtekter for å bli andelseier
1.2.8 Godkjenning av nye andelseiere
1.2.9 Borettslagets egenkapital, innskudd og fellesgjeld
1.2.10 Vedtekter og husordensregler
1.2.11 Dokumentasjon av rett til parkeringsplass
1.2.12 Borettslaget har lovbestemt panterett for krav mot andelseiere
1.2.13 Leie til eie
1.2.14 Borettslagets organer
1.2.14.1 Styret
1.2.14.2 Generalforsamling
1.2.14.3 Andre selskapsorganer
1.3 Eierseksjonssameie
1.3.1 Forskjeller og likheter i forhold til borettslag
1.3.2 Hva et eierseksjonssameie er
1.3.3 Fellesareal, seksjonert areal, hoveddel, tilleggsdel
1.3.3.1 Seksjonsbegrepet
1.3.3.2 Særskilt om rettigheter til tilleggsdeler
1.3.3.3 Sammenhengen med fellesareal
1.3.4 Bestemte deler av eiendommen skal alltid være fellesareal
1.3.5 Eierseksjonslovens anvendelsesområde
1.3.6 Forholdet mellom sameiet og seksjonseieren
1.3.7 Hvem som kan eie eller erverve eierseksjoner
1.3.8 Mulighetene til å erverve mer enn to seksjoner
1.3.9 Stiftelsesforutsetninger, sameieavtale, vedtekter og husordensregler
1.3.10 Panterett for krav mot seksjonseiere
1.3.10.1 Eierseksjonssameiet har lovbestemt panterett for krav mot seksjonseierne
1.3.10.2 Vedtektsfestet panterett
1.3.11 Registrering av eierseksjonssameiet i foretaksregisteret
1.3.12 Særskilt om sameie i en eierseksjon
1.3.13 Organ i et eierseksjonssameie
1.3.13.1 Styre
1.3.13.2 Årsmøter
1.3.13.3 Andre selskapsorganer
1.3.14 Anleggseiendommer etablert i bygningen til et eierseksjonssameie
1.4 Boligaksjeselskapet
1.4.1 Hvilke lover som får anvendelse
1.4.2 Nærmere om hvilke aksjeselskaper som er boligaksjeselskaper
1.4.3 Aksjeeier og aksjebrev
1.4.4 Innskuddsbevis
1.4.5 Borett etter borettslagsloven, vedtekter og husordensregler
1.4.6 Boligaksjeselskapets organer
1.4.6.1 Styre
1.4.6.2 Generalforsamlingen
1.4.6.3 Andre selskapsorganer
Kapittel 2 Styret må forholde seg til mange
2.1 Styret i et fugleperspektiv
2.2 Styret og styremedlemmene har både myndighet og ansvar
2.3 Generalforsamling og årsmøter
2.4 Eierne, beboerne og deres forbindelser
2.5 Valgkomite
2.6 Andre organer, utvalg og tillitsvalgte
2.7 Forretningsfører
2.8 Revisor
2.9 Ansatte
2.10 Andre avtaleparter
2.11 Særskilt om vilkår knyttet til avtaler med renholds- virksomheter
2.12 Særlig om boligbyggelaget
2.13 Selskaper, kommuner og andre juridiske personer som eiere
Kapittel 3 Organisering av styret og styrets arbeid
3.1 Alle boligselskaper skal ha et styre
3.2 Krav til styremedlemmene
3.3 Situasjonen dersom det ikke blir valgt styre
3.4 Organisering av styrearbeidet
3.4.1 Generelt
3.4.2 Styreinstruks
3.4.3 Møteplan
3.4.4 Tjenestevilkår – styrehonorar
3.4.5 Hvem som er nærstående til en eier
3.5 De ulike funksjonene i styret
3.5.1 Styreleder
3.5.2 Nestleder
3.5.3 Styremedlemmer
3.5.4 Protokollfører
3.5.5 Kasserer
3.5.6 Varamedlemmer
3.6 Innkalling til og avholdelse av styremøte
3.6.1 Når det skal innkalles til styremøte
3.6.2 Hvem som kan innkalle til styremøte
3.6.3 Hva en innkalling til styremøte skal inneholde
3.7 Gjennomføring av styremøtet
3.8 Generelt om forsvarlig saksbehandling
3.9 Avstemninger og vedtak i styret
3.10 Mindretallsvern og myndighetsmisbruk
3.11 Regler og råd om protokollføring
3.12 Iverksettelse og oppfølgning av vedtak
3.13 Inhabilitet i styret
3.14 Fristberegning
3.15 Kommunikasjon fra og til eiere – krav til meldinger
3.16 Forsinkelsesavgift for styremedlemmer ved manglende innsendelse til regnskapsregisteret
Kapittel 4 Styrets myndighet – representasjonsrett
4.1 Styret har representasjonsrett i saker som gjelder alle
4.1.1 Styrets representasjonsrett gjelder felles anliggender
4.1.2 Felles anliggender omfatter rettigheter og plikter som gjelder fellesarealer og fast eiendom for øvrig
4.1.3 Felles anliggender omfatter vedlikehold og drift av eiendommen
4.1.4 Representasjonsrett i eierseksjonssameier
4.1.5 Seksjonseieres representasjonsrett i eierseksjons- sameier
4.1.6 Representasjonsrett i borettslag
4.2 Representasjonsretten tilligger styret som selskapsorgan
4.3 Avtalefullmakt og stillingsfullmakt til å opptre på vegne av boligselskapet
4.4 Generelt om partsevne i søksmål
4.4.1 Partsevne som saksøker
4.4.2 Partsevne som saksøkt
4.5 Partsevne i søksmål som gjelder krav på tilbakebetaling av for mye betalt av fellesutgifter
4.6 Boligselskapets muligheter til å gi partshjelp i et søksmål
4.7 Søksmål overfor eiere
4.8 Søksmål om mangler ved kjøp av en seksjon i et eierseksjons- sameie og andel i borettslag
4.8.1 Partsevne ved mangler ved fellesarealer
4.8.2 Forholdet til annenhåndskjøpere og foreldelse
4.8.3 Forholdet mellom sameiet og seksjonseierne
4.9 Styrets adgang til søksmål mot ansvarlige utførende og ansvarlig kontrollerende
4.10 Et eierskifteforsikringsselskap kan ikke kreve regress av boligselskapet ved utbetaling av prisavslag til kjøper
4.11 Gruppesøksmål
4.12 Ansvar for saksomkostninger
4.13 Utenrettslige prosesser
4.14 Boligselskapets ansvar for overdragelser mellom eiere
4.15 Styrets uttalerett på vegne av boligselskapet er begrenset
Kapittel 5 Ansvar for styremedlemmer og boligselskapet
5.1 Erstatningsansvar mot styremedlemmer
5.1.1 Individuelt ansvar
5.1.2 Tre materielle grunnvilkår: uaktsomhet, tap og årsakssammenheng
5.1.3 Kravet til aktsomhet
5.1.4 Kravet til lidt tap
5.1.5 Kravet til påregnelig og adekvat årsakssammenheng
5.1.6 Reduksjon og lemping av erstatning
5.1.7 Erstatningsberettigede
5.1.8 Formelle vilkår for ansvarssøksmål i boligselskaper
5.2 Gransking i borettslag og boligaksjeselskaper
5.3 Meddelelse av ansvarsfrihet
5.4 Vilkår for straffansvar
5.5 Gårdeieransvaret
5.6 Styreansvarsforsikring
Kapittel 6 Valg av møteform og innkalling til generalforsamling og årsmøte
6.1 Kunnskap er makt
6.2 Oversikt over generalforsamlingens og årsmøtets myndighet
6.3 Valg mellom fysisk eller digitalt møte
6.3.1 Hensyn i vurderingen
6.3.2 Fysisk møte
6.3.3 Digitalt møte
6.3.4 Særskilt om boligaksjeselskaper
6.4 Frist for å avholde årsmøte
6.5 Hvem som kan fremsette krav om ekstraordinære generalforsamlinger og årsmøter
6.5.1 Krav fra andelseiere, aksjonærer eller seksjonseiere
6.5.2 Initiativ fra styret, forretningsføreren eller boligbyggelaget
6.5.3 Krav fra revisoren eller skifteretten
6.5.4 Tingretten i kommunen der eiendommen ligger, kan innkalle
6.5.5 Beslutning på generalforsamlingen og årsmøtet
6.6 Varsel om frist for å kreve fysisk møte
6.7 Varsel om frist for innsendelse av saker til ordinær general- forsamling og årsmøte
6.8 Virkningen av at et årsmøte og en generalforsamling må omberammes
6.9 Saker til behandling på generalforsamlingen og årsmøtet
6.10 Krav til beskrivelse av den saken som skal behandles
6.11 Innkalling til generalforsamling og årsmøte
6.11.1 Styret og forretningsføreren sørger for innkalling
6.11.2 Innkallingens innhold
6.11.3 Adressater for innkallingen
6.11.4 Innkallingens form og forsendelsesmåte
6.11.5 Frister for innkalling til generalforsamling og årsmøte
6.11.6 Virkninger av feil ved innkallingen
Kapittel 7 Avholdelse av generalforsamling og årsmøte
7.1 Regler om møte-, uttale- og stemmerett
7.1.1 Vedtektsregulering
7.1.2 Rett og plikt til å møte og uttale seg
7.1.3 Stemmerett
7.1.4 Fullmaktsforhold
7.1.5 Bruk av rådgiver
7.2 Avholdelse av generalforsamling og årsmøter
7.2.1 Praktiske forberedelser
7.2.2 Møtet erklæres for åpnet
7.2.3 Innvendinger mot innkallingen
7.2.4 Opplysninger om fremmøte og gjennomgang av fullmakter
7.2.5 Valg av møteleder
7.2.6 Valg av protokollfører og protokollvitner
7.2.7 Godkjenning av dagsorden
7.2.8 Fastsettelse av voteringsmåte
7.2.9 Behandle styrets årsberetning
7.2.10 Behandle årsregnskap
7.2.11 Gjennomgang og vedtak av budsjett
7.2.12 Fastsettelse av honorar til styremedlemmer
7.2.13 Fastsettelse av honorar til revisor
7.2.14 Valg av styremedlemmer og styreleder
7.2.15 Krav til revisor, gjennomgang av revisors beretning og valg av revisor
7.2.16 Behandling av saker som er særskilt meldt – endringer i fremsatt forslag
7.2.17 Behandling av saker som ikke er beskrevet i innkallingen
7.2.18 Godkjenning av protokoll
7.3 Inhabilitet på årsmøter og generalforsamlinger
7.4 Rettslig prøvelse av vedtak fattet i årsmøter og på generalforsamlinger
7.4.1 Søksmål og midlertidig forføyning
7.4.2 Gransking i borettslag og boligaksjeselskaper
7.4.2.1 Materielle vilkår for gransking
7.4.2.2 Formelle vilkår for gransking
Kapittel 8 Valg av styremedlemmer
8.1 Valgbarhetsvilkår
8.2 Antallet medlemmer i styret
8.3 Særlig om valg av styreleder
8.4 Tjenestetid
8.5 Fratreden, suspensjon og avsettelse av styremedlemmer
8.5.1 Tvungen fratreden
8.5.2 Frivillig fratreden
8.5.3 Suspensjon
Kapittel 9 Avstemningsregler på generalforsamling og årsmøte
9.1 Generelle avstemningsregler
9.2 Eierandel og stemmevekt
9.3 Stemmelikhet
9.4 Tilbaketrekking av forslag
9.5 Saker som krever alminnelig flertall
9.5.1 Vedtak i saker som skal avgjøres etter bestemmelser i loven og vedtektene
9.5.2 Vedtak i saker om vanlig forvaltning og vedlikehold
9.6 Vedtak i saker som krever kvalifisert flertall
9.6.1 Overordnet om vedtak i saker hvor loven eller vedtektene krever kvalifisert flertall
9.6.2 Vedtak om faktiske endringer i borettslag og eierseksjonssameier som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold
9.6.2.1 Generelle hensyn ved vurderingen
9.6.2.2 Typiske faktiske endringer som kan kreve vedtak med kvalifisert flertall
9.6.3 Vedtak i saker som gjelder rettslige forhold i borettslag og eierseksjonssameier
9.6.4 Vedtak i saker i borettslag og eierseksjonssameier som fører med seg økonomisk ansvar som går ut over 5 % av fellesutgiftene
9.6.5 Vedtak i saker som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold i boligaksjeselskaper
9.7 Krav om tilslutning fra de eiere som et vedtak gjelder
9.8 Krav om enstemmighet eller tilslutning fra alle
9.8.1 Oppløsning av boligselskapet
9.8.2 Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen i eierseksjonssameier
9.8.3 Vedtak som innebærer en vesentlig endring av et eierseksjonssameie
9.8.4 Omdanning til en annen selskapsform og andre tiltak
9.9 Vetorett
9.10 Bestemmelser i vedtekter om avvikende stemmerettsregler
9.11 Vedtak om omgjøring av tidligere vedtak
9.12 Årsmøtets og generalforsamlingens delegasjonsadgang
9.13 Avtale kan ikke erstatte krav om vedtak på årsmøtet i eierseksjonssameier
Kapittel 10 Mindretallsvern og myndighetsmisbruk
10.1 Like regler om usaklig forskjellsbehandling og myndighetsmisbruk i alle boligselskaper
10.2 Formålet med vedtaket har betydning
10.3 Fordelen, nytten eller bekostningen kan være av forskjellig faktisk karakter
10.4 Vedtak må være saklig begrunnet og fremtre som fornuftige
10.5 Ingen bruksenheter må bli vesentlig forringet
10.6 Ingen vedtak kan medføre urimelige økonomiske belastninger
10.7 Virkninger av at mindretallsvernet kommer til anvendelse
10.8 Utløsning av aksjonær og innløsning av andel ved misbruk av myndighet
Kapittel 11 Vedtekter og husordensregler som styringsinstrument
11.1 Vedtektene viser adferdsnormene som gjelder i boligselskapet
11.2 Hensyn ved tolkningen av vedtekter
11.3 Generelle krav til innholdet av vedtekter i boligselskaper
11.4 Vedtekter i borettslag
11.4.1 Minstekrav og avvik fra normalløsninger
11.4.2 Bestemmelser som er i strid med borettslagsloven 2003
11.4.3 Bestemmelser om prisregulering i borettslag
11.5 Vedtekter i eierseksjonssameier
11.6 Vedtekter i boligaksjeselskaper
11.7 Aktuelle vedtektsbestemmelser
11.7.1 Motivere til gjennomgang av vedtektene
11.7.2 Omfang, formål og eierandel
11.7.3 Bestemmelser fastsatt ved stiftelsen
11.7.4 Vilkår for kjøp av en bruksenhet
11.7.5 Godkjenning av erverver og leietaker
11.7.6 Forbud mot diskriminering
11.7.7 Forkjøpsrett
11.7.8 Bruk og endring av bruksenhet og fellesareal
11.7.9 Utleie og annen bruksoverlatelse
11.7.10 Generelt om parkeringsplasser
11.7.11 Funksjonshemmedes rettigheter til parkeringsplasser
11.7.12 Ladbare kjøretøy
11.7.13 Vedlikehold
11.7.14 Særskilt om endringstiltak
11.7.15 Estetiske forhold
11.7.16 Dyrehold
11.7.17 Innbetaling og fordeling av fellesutgifter
11.7.18 Betaling for elektrisitet og varme som en del av fellesutgifter
11.7.19 Vedlikeholdsfond
11.7.20 Ettersyn
11.7.21 Varsel om tidspunkt for generalforsamling og årsmøte
11.7.22 Årsmøtet og generalforsamlingen som øverste myndighet
11.7.23 Avholdelse av årsmøte og ordinær generalforsamling
11.7.24 Ekstraordinære årsmøter og generalforsamlinger
11.7.25 Årsmøtets og generalforsamlingens myndighet
11.7.26 Ledelse og protokollering på årsmøter og generalforsamlinger
11.7.27 Fullmaktsforhold
11.7.28 Bruk av rådgiver på årsmøter og generalforsamlinger
11.7.29 Inhabilitet på styremøter, generalforsamlinger og årsmøter
11.7.30 Styret
11.7.31 Innkalling til styremøte
11.7.32 Styrets kompetanse
11.7.33 Ansatte og forretningsfører
11.7.34 Revisor
11.7.35 Erstatningsansvar
11.7.36 Meldeplikt for skader
11.7.37 Panterett
11.7.38 Husordensregler og bruksreglement
11.7.39 Nøkler til boligselskapets låssystem
11.7.40 Brannsikkerhet
11.7.41 Ansvar for balkonger, terrasser, veranda og lignende
11.7.42 Merverdiavgiftskompensasjon i eierseksjonssameier
11.7.43 Mislighold
11.7.44 Særkostnader
11.7.45 Andre mulige vedtektsbestemmelser
11.7.46 Aksept av boligselskapets regler
11.8 Nærmere om husordensregler
11.9 Litt om rettsvern
11.10 Virkningene av ugyldighet, betydning av passivitet og konkludent adferd
11.10.1 Vurdering av om en avtale eller avtalebestemmelse er ugyldig
11.10.2 Vurdering av om vedtak, vedtekter eller vedtektsbestemmelser er ugyldige
11.10.3 Vurdering av om et tiltak uten formelt vedtak er ugyldig
11.11 Ugyldighet på grunn av saksbehandlingsfeil
Kapittel 12 Forholdet til forretningsføreren
12.1 Behovet for forretningsfører
12.2 Regler for engasjement av en forretningsfører
12.3 Styret har ansvar for forsvarlig forretningsførsel
12.4 Krav til regnskapsførerens kvalifikasjoner
12.5 Boligbyggelag som forretningsfører i tilknyttede borettslag
12.6 Forretningsførerens oppgaver og funksjoner
12.6.1 Forretningsføreren kan representere boligselskapet i saker som gjelder vanlig forvaltning og drift
12.6.2 Styret skal bare etterspørre oppgaver og funksjoner boligselskapet har behov for
12.6.3 Økonomiforvaltning
12.6.4 Meldinger til offentlige myndigheter
12.6.5 Bedriftsforvaltning
12.6.6 Personalforvaltning
12.6.7 Administrasjon av eiendom
12.6.8 Bistand ved styremøter, generalforsamling og årsmøter
12.6.9 Bistand ved overdragelser av andeler, aksjer og seksjoner
12.6.10 Register over eiere og beboere
12.6.11 Praktiske oppgaver
12.7 Inhabilitet hos forretningsføreren
12.8 Erstatnings- og straffansvar for forretningsføreren
12.9 Nærmere om avtalen med forretningsføreren
12.9.1 Formelle krav og krav til innholdet i avtalen
12.9.2 Vederlag
12.9.3 Varighet og oppsigelse
Kapittel 13 Dokumentforvaltning og økonomistyring
13.1 Begrepet økonomistyring i dette kapittelet
13.2 Behandling av tilsendte eller overleverte dokumenter
13.3 Registrerings- og arkiveringsrutiner
13.4 Bankrutiner, behandling av kontanter, bestilling av varer og tjenester
13.5 Regnskapskontroll: system og rapporter
13.6 Utarbeidelse av budsjett
13.7 Likviditetskontroll
Kapittel 14 Definisjon av fellesutgifter, utligningsmåter og fastsettelse av fellesutgifter
14.1 Definisjon av fellesutgifter og særkostnader
14.2 Fastsettelse og innkreving av akontobeløp
14.3 Eksempler på kostnader som kan utlignes som en del av fellesutgiftene
14.4 Kommunale avgifter
14.5 Kostnader til kontroll av vedlikehold
14.6 Innkjøp av fellestjenester som strøm, tv, Internett, brannvarsling
14.6.1 Infrastruktur
14.6.2 Abonnement og tilleggstjenester
14.7 Fordeling av felleskostnader mellom boligseksjoner og næringsseksjoner
14.8 Vilkår for å øke fellesutgiftene
14.9 Akontobeløpet kan omfatte en sikkerhetsmargin
14.10 Vedlikeholdsfond
14.11 Delvis innbetaling av fellesutgifter – adgang til deponering
14.12 Innkreving av tilleggskapital med innbetaling av et engangsbeløp til dekning av fellesutgifter
14.12.1 Særlig aktuelt ved rehabiliteringstiltak
14.12.2 Innkalling av tilleggskapital i borettslag
14.12.3 Innkalling av tilleggskapital i boligaksjeselskaper
14.12.4 Innkalling av tilleggskapital i eierseksjonssameier
14.12.5 Fordelingsnøkkel for innbetaling av beløpet
14.12.6 Avsetning til fremtidig vedlikehold
14.13 Regresskrav fra en eier som har betalt for mye
14.14 Opphør av plikt til å svare fellesutgifter
14.15 Sikring mot tap av fellesutgifter i borettslag
14.16 Forsikring mot tap av felleskostnader
Kapittel 15 Fastsettelse og endring av fordelingsnøkkel for fellesutgifter
15.1 Betydningen av stiftelsesdokumenter og vedtekter
15.2 Hovedregler om å fastsette fordelingsnøkkel
15.3 Endring av fordelingsnøkkelen for fellesutgifter
15.3.1 Oversikt over grunnlag for endring
15.3.2 Endring av fordelingsnøkkelen ved tilslutning fra berørte eiere
15.3.3 Endring av fordelingsnøkkelen må ikke skape urimelig forskjellsbehandling
15.3.4 Endring av fordelingsnøkkelen fordi fordelingen er blitt kvalifisert urimelig på grunn av vesentlige endringer
15.3.4.1 Endring må skyldes endringer
15.3.4.2 Endringene må være varige og vesentlige
15.3.4.3 Endringer i bruks- og eiendomsverdi
15.3.5 Endring av fordelingsnøkkelen til fordeling etter nytte og forbruk
15.3.5.1 Vilkår for fordeling etter nytte eller forbruk
15.3.5.2 Mulig anvendelse for nye felleskostnads- elementer
15.3.5.3 Mulig anvendelse ved kostnader til rehabilitering av eksisterende bygningsdeler
15.3.5.4 Kostnaden med iverksettelse i forhold til drift
15.3.5.5 Mulig anvendelse ved skadeutbedring
15.3.5.6 Mulig anvendelse ved forbruksavhengige felleskostnadselementer
15.3.5.7 Beregning av felleskostnader ved sammenslåing av bruksenheter
15.3.5.8 Fremgangsmåte
15.3.6 Endring av fordelingsnøkkel ved passivitet eller konkludent adferd
15.4 Eiere kan inngå avtaler om fordelingen av felleskostnader – erververes rettsstilling
Kapittel 16 Opptak av og individuell nedbetaling av felleslån
16.1 Opptak av lån
16.1.1 Styret har plikt til å sørge for finansiering av tiltak som er vedtatt
16.1.2 Vilkår for låneopptak
16.1.3 Lån fra borettslag til andelseiere
16.1.4 Sikkerhet for lån
16.1.5 Praktiske vilkår ved søknad om lån
16.1.6 Innbetaling og tilbakebetaling av lån
16.1.7 Avtale om rehabilitering mellom noen eiere
16.2 Individuell nedbetaling av felleslån
16.2.1 Eiere har ikke krav på å få nedbetale sin andel av felleslånet
16.2.2 Beslutning om adgang til nedbetaling krever flertall som for vedtektsendring
16.2.3 Avtale med både borettslaget og forretningsføreren
16.2.4 Krav om samtykke fra kreditoren
16.2.5 Nærmere om vedtak om individuell nedbetaling av felleslån
Kapittel 17 Fellesinntekter
17.1 Begrepet fellesinntekter og vilkår for utbetaling
17.2 Særskilt om inntekter fra utleie av fellesareal
Kapittel 18 Boligselskapets rett til forvaltning av fellesarealer og fellesanlegg
18.1 Praktiske oppgaver settes bort til andre
18.2 I eierseksjonssameier skal bestemte arealer alltid være og forbli fellesarealer
18.3 Biloppstillingsplasser, garasjer og garasjeanlegg
18.4 Grøntanlegg og annet utvendig fellesareal
18.5 Lekeplasser og lekeapparater
18.5.1 Styret må gjøre det som er nødvendig for å unngå skader
18.5.2 Trampoline som eksempel på hva som utgjør nødvendig sikringstiltak
18.5.3 Krav til lekeplasser og lekeutstyr
18.6 Forsyningsanlegg for elektrisitet og andre tekniske anlegg
18.7 Fellesvaskeri
18.8 Innvendig fellesareal
18.9 Styrets rett og plikt til å nekte å utstede nye nøkler til inngangsdører og fellesrom
18.10 Postkasser og skilting
18.11 Bruk, fordeling og omfordeling av boder
18.12 Tilfluktsrom
18.13 Felles oppholdsrom
18.14 Andre fellesanlegg eller arealer
18.15 Ansvar for strøing og rydding av snø og is
18.16 Dugnad
18.17 Gebyr for overtredelser av regler
18.18 Felles forvaltning av flere boligselskaper
18.19 Forvaltningshåndbok
Kapittel 19 Særskilt om biloppstillingsplasser, garasjer og garasjeanlegg
19.1 Forholdet til offentligrettslige krav til parkeringsplasser
19.2 Hver eier har lik rett til bruk av biloppstillingsplasser
19.3 Bytterett for personer med nedsatt funksjonsevne i eierseksjonssameier
19.4 Bruksreglement
19.4.1 Krav til vedtakelse av bruksreglement
19.4.2 Brukerregister
19.4.3 Søknad og godkjenning av en ny bruker
19.4.4 Ansiennitetsregler
19.4.5 Bruksrettens faktiske omfang
19.4.6 Endring av fordeling av plasser
19.4.7 Vedlikehold og endringer
19.4.8 Vederlag for bruken
19.4.9 Sikkerhetsrutiner
19.4.10 Forsikring
19.4.11 Parkeringsbestemmelser
19.4.12 Frivillig og tvangsmessig opphør av bruk
19.4.13 Endring av bruksreglementet
19.5 Utbyggeres rettigheter til biloppstillingsplasser i et eierseksjonssameie
19.6 Adgangen til å gi eiendomsrett til en biloppstillingsplass i et eierseksjonssameie
19.7 Adgangen til varig bruksrett til parkeringsplass i et eierseksjonssameie
19.8 Adgangen til å gi noen midlertidig bruksrett til en biloppstillingsplass i et eierseksjonssameie
19.9 Særskilt om parkeringsplasser i borettslag og boligaksje- selskaper
19.10 Den rettslige og faktiske rådigheten over annet areal i garasjeanlegget
19.11 Etablering og drift av ladestasjoner for elbiler
19.11.1 Overordnet
19.11.2 Plikt for boligselskapet til å etablere ladestasjon på et fellesareal
19.11.2.1 Etablering krever samtykke fra årsmøtet og generalforsamlingen
19.11.2.2 Saklig grunn til å nekte
19.11.2.3 Forholdet til personer med nedsatt funksjonsevne
19.11.3 Eiernes rettigheter til å etablere ladestasjon for elbiler
19.11.3.1 Eiere med rett til å parkere på en bestemt plass
19.11.3.2 Eiere uten rett til å parkere på en fast plass
19.11.3.3 Saklig grunn til å nekte
19.11.3.4 Kostnadsansvar
19.12 Boligselskapets utleie av biloppstillingsplasser
19.13 Opparbeidelse av nye biloppstillingsplasser
19.14 Fjerning av biloppstillingsplasser
Kapittel 20 Eiernes rett til å bruke fellesarealer
20.1 Alle eiere har lik rett til å bruke fellesarealer
20.2 Jordskifteretten kan fastsette regler om bruk av utearealer
20.3 Retten til bruk er avgrenset av formålet med fellesarealet
20.4 Bruk av bod
20.5 Bruk av balkong, terrasse og veranda
20.6 Rett til å bruke et avgrenset hageareal eller et annet lignende uteareal
20.7 Beplantning på utearealer
20.8 Bruk av trappeoppgang
20.9 Røyking
20.10 Rett til bruk av fellesstrøm – ladbare kjøretøy
20.11 Muligheten til midlertidig enerett til å bruke fellesareal
20.11.1 Stiftelsesgrunnlag for midlertidige bruksretter
20.11.2 Midlertidige bruksretter i eierseksjonssameier etter 1. januar 2018
20.12 Mulighetene til eiendomsrett eller varig bruksrett til bruk av fellesareal
20.12.1 Generelt om tolkning av bruksrettigheter
20.12.2 Rettigheter til fellesareal i eierseksjonssameier
20.12.3 Rettigheter til fellesareal i borettslag og boligaksjeselskaper
20.12.3.1 Opprinnelige erververes muligheter
20.12.3.2 Betydningen av senere erververes gode tro
20.12.4 Særskilt om muligheter til å sikre bruksrett ved hevd
20.13 Betydningen av god tro ved dobbeltsuksesjon
20.14 Boligselskapets rettigheter ved misbruk – rettigheter til tilbakeføring er ikke gjenstand for foreldelse
20.15 Omsorgsplikt for gjenstander som fjernes fra fellesarealer
Kapittel 21 Eiernes rett og plikt til å bruke sin bruksenhet
21.1 Retten til privatliv må avgrenses mot hensynet til fellesskapet
21.2 Retten til faktisk bruk er den samme i alle boligselskaper
21.3 Andelseiere og aksjonærer har plikt til å bruke leiligheten
21.4 Bruk av leiligheten
21.5 Bruk av en del av leiligheten til næringsformål
21.6 Omregulering av leiligheten til næringsformål
21.7 Bruk av næringsenhet eller næringslokale
21.7.1 Endring av typen næringsvirksomhet
21.7.2 Krav om at næringsvirksomheten ikke skal være til sjenanse eller ulempe
21.7.3 Omgjøring fra næringsformål til boligformål
21.8 Dyrehold
21.8.1 Begrensninger i retten til dyrehold må bestemmes i vedtektene
21.8.2 Eieren må ha god grunn til dyrehold
21.8.3 Dyreholdet må ikke være eller kunne bli til ulempe eller sjenanse
21.8.4 Vilkårene innebærer at det må foretas en interesse- avveining
21.8.5 Krav om forsvarlig saksbehandling samt bevisbyrderegler
21.8.6 Midlertidig borett
21.8.7 Erstatningsansvar for skader som husdyr volder
21.9 Avtaler om bruksrett mellom seksjonseiere til seksjonert areal
21.10 Bruk av gasskomfyr og oppbevaring av propan i en leilighet
21.11 Ansvar for ferdigattest
Kapittel 22 Eiernes rett til å endre bruksenheten og fellesarealet
22.1 Eierens rett til å endre bruksenheten
22.1.1 Formålet med endringer
22.1.2 Adgang til endringer som ikke reduserer verdien eller skaper ulemper
22.1.3 Endringer av belegg på vegg, gulv og tak
22.1.4 Endringer av innredning, vegger og dører
22.1.5 Endring av rominndeling
22.1.6 Endring av utstyr som er inkorporert i bygningskroppen
22.1.7 Endring av elektrisk anlegg
22.1.8 Oppføring av peis og pipe
22.1.9 Sammenslåing av leiligheter
22.1.10 Etablering av flere selvstendige boenheter i en bruksenhet
22.1.11 Hyblifisering av leiligheter
22.1.11.1 Hva er hyblifisering?
22.1.11.2 Krav om søknad til plan- og bygningsmyndighetene
22.1.11.3 Krav til samtykke fra årsmøtet og generalforsamlingen
22.1.12 Nærmere om krav til rømningsveier ved oppdeling av bruksenheter
22.2 Eiernes rett til å endre fellesarealer
22.2.1 Eierens rettigheter til å endre fellesarealer knyttet til bruksenheten
22.2.2 Sameiets mulighet til å fastsette vilkår for endring
22.2.3 Offentligrettslige forhold
22.2.4 Rett til å kreve erstatning ved ulovlige tiltak på fellesareal
22.2.5 Tilbakeføring av tiltak eiere har foretatt
22.2.5.1 Styret kan ikke pålegge en eier å tilbakeføre
22.5.2.2 Spørsmål om eier kan kreve at boligsel- skapet tilbakefører tiltak eieren har utført
22.2.6 Oppføring av terrasseplatting
22.2.7 Takvindu
22.2.8 Oppsetting av varmepumpe, airconditionanlegg og lignende faste installasjoner
22.2.9 Særskilt om oppsetting av parabolantenne
22.2.10 Endret formål for bruk av bod
22.2.11 Omfanget av søknadsplikt til kommunen ved endringstiltak knyttet til en leilighet
22.3 Beboere med nedsatt funksjonsevne
22.3.1 Rett til tilpasning for personer med nedsatt funksjonsevne
22.3.2 Parkeringsrettigheter i eierseksjonssameier, bytterett
22.3.3 Plikt til å inngi søknad på forhånd
22.3.4 En søknad kan bare nektes når det foreligger saklig grunn
22.3.5 Plikt til tilbakeføring ved opphør av behov for tilpasning
22.4 Nærmere om kravet til søknad og melding om endringer
22.5 Næringseieres rett til endring av fellesareal
22.5.1 Fasadeendring
22.5.2 Ventilasjonsanlegg
22.6 Virkningene av lovlige og ulovlige endringer
22.6.1 Eierens ansvar for egne tiltak
22.6.2 Verdiøkning gir ikke rett til vederlag
22.6.3 Boligselskapet kan fortsatt gjennomføre egne endringer
22.6.4 Boligselskapet kan kreve stansing av ulovlige tiltak
Kapittel 23 Boligselskapets rettigheter til endringer i en bruksenhet
23.1 Boligselskapets rett til endringer i bruksenheter
23.2 Nærmere om boligselskapets rett til fellesinstallasjon i en bruksenhet
Kapittel 24 Ansvar for vedlikehold
24.1 Hva som menes med vedlikehold
24.2 Boligselskapets rett til tilgang til en bruksenhet for ettersyn
24.3 Årsakens betydning for vedlikeholdsansvaret
24.4 Tidspunktet for gjennomføring av boligselskapets vedlikehold
24.5 Generelt om aksjonærens, andelseierens og seksjonseierens vedlikeholdsplikt
24.6 Vedlikehold av rør og stoppekran
24.7 Generelt om boligselskapets vedlikeholdsplikt
24.7.1 Fellesarealer skal holdes i forsvarlig stand
24.7.2 Nærmere om grensen mellom eiernes og boligselskapets vedlikeholdsplikt
24.7.3 Vedlikehold kan omfatte utskiftning når reparasjon ikke er regningssvarende – betydningen av levetidstabeller
24.7.4 Kostnadene med vedlikehold er felleskostnader
24.7.5 Praktiske rutiner forbundet med boligselskapets vedlikehold
24.8 Våtrom, rør for vann og avløp, herunder sluk og soilrør
24.9 Vinduer på fasade
24.10 Dør til leilighet og felles låssystem
24.11 Balkonger, terrasser og verandaer
24.11.1 Definisjoner
24.11.2 Eierens vedlikeholdsplikt
24.11.3 Boligselskapets vedlikeholdsplikt
24.12 Installasjoner som er knyttet til en leilighet
24.13 Eieren endrer bygningskonstruksjonen
24.14 Brannsikkerhet
24.14.1 Regler om brannvern og brannsikkerhet
24.14.2 Ansvaret for brannsikring
24.14.3 Røykvarsler/brannvarsler
24.14.4 Brannslukningsutstyr
24.15 Elektrisk anlegg
24.16 Parkeringsanlegg
24.17 Tilfeldig skade
24.18 Adgang til å vedtektsfeste en annen fordeling av ansvar
24.19 Adgang til å avtale en annen fordeling av ansvar
24.20 Praksis og forståelse som grunnlag for avvikende vedlikeholdsplikt
Kapittel 25 Regler om mangelfullt vedlikehold
25.1 Eiernes rettigheter når boligselskapet forsømmer sin vedlikeholdsplikt
25.1.1 Eierens krav på at boligselskapet utfører forsømt vedlikehold
25.1.2 Eieren kan besørge utbedring – selvhjelps- vedlikehold
25.1.3 Eierens krav på erstatning av boligselskapet
25.1.3.1 Generelle vilkår for erstatning
25.1.3.2 Erstatning for direkte tap
25.1.3.3 Erstatning for indirekte tap
25.1.3.4 Reduksjon av erstatning på grunnlag av uaktsomhet eller urimelighet
25.1.4 En seksjonseier kan ikke utøve rettigheter boligselskapet har mot en seksjonseier
25.2 Boligselskapets krav mot eiere for manglende vedlikehold
25.2.1 Mangelfullt vedlikehold kan utgjøre vesentlig mislighold
25.2.2 Boligselskapets rett til erstatning
25.2.3 Reduksjon av erstatning på grunn av boligselskapets uaktsomhet
25.2.4 Foreldelse av krav på tilbakeføring
25.3 Eiernes ansvar for tidligere eiere
25.3.1 Ansvar for vedlikehold den tidligere seksjonseieren skulle ha gjennomført
25.3.2 Ansvar for skader forårsaket av tidligere seksjonseiere
25.4 Boligselskapets ansvar for vedlikehold tidligere eiere skulle ha utført
25.5 Adgang til bruksenhet for vedlikehold, endringer og ettersyn
25.5.1 Tilgang av hensyn til ledninger, rør og installasjoner i bruksenhetene
25.5.2 Tilgang av hensyn til HMS-internkontrollrutiner
25.5.3 Tilgang av hensyn til tiltak på fellesarealer knyttet til bruksenhetene
25.5.4 Varsel om krav om tilgang
25.5.5 Praktiske muligheter til å kreve tilgang til bruksenhet
25.6 Omfanget av boligselskapets rett og plikt til gjenoppføring
25.7 Tilbakehold av fellesutgifter
25.8 Overtakelsesprotokoll ved arbeid en håndverker utfører for boligselskapet
Kapittel 26 Rutiner i skadetilfeller – forholdet til forsikringsselskaper
26.1 Formålet med kapittelet
26.2 Eiere og beboere har meldeplikt ved oppdagelse av skade eller fare for skade
26.3 Boligselskapet har adgang til ettersyn og inspeksjon
26.4 Sikring av bevis: skriftlige forklaringer og fotografier
26.5 Skader som kan dekkes av boligselskapets tingsskade- forsikring
26.5.1 Dekning omfatter bygning og innredning
26.5.2 Bygningsmessig tilleggsinnredning
26.5.3 Forsikringen dekker plutselige og uforutsette hendelser
26.5.4 Det må ikke være noe å bebreide boligselskapet – sikkerhetskravet – avkortning
26.6 Rutiner ved klarlegging av skader
26.6.1 Melding til forsikringsselskapet i alle skadetilfeller
26.6.2 Forsikringsselskapene samarbeider gjerne med forretningsføreren
26.6.3 Besiktigelse, skade- og takstrapport
26.7 Forholdet mellom boligselskapets og eierens forsikring
26.8 Forholdet mellom forsikringsbestemmelser, lov og vedtekter
26.9 Seksjonseieres rett til å bruke sameiets forsikring
26.10 Rutiner ved skadeutbedringen
26.10.1 Situasjonen når boligselskapets forsikringsselskap sørger for utbedring av skader
26.10.2 Situasjonen når boligselskapet har plikt til å utbedre skader
26.10.3 Situasjonen når eieren har plikt til å utbedre skader
26.10.4 Manglende medvirkning til utbedring av skader fra eieren eller beboeren
26.11 Nærmere om krav på refusjon av egenandel
Kapittel 27 Arbeidsgiveransvaret – særlig om vaktmestertjenester
27.1 Ansettelsesavtale eller oppdragsavtale om levering av tjenester
27.2 Ansettelse og ansettelsesavtale
27.2.1 Ansettelse
27.2.2 Generelt om ansettelsesavtaler
27.2.3 Yrkesskadeforsikring
27.2.4 Momenter i ansettelsesavtalen med vaktmesteren
27.2.5 Tariffavtale mellom boligselskapet og vaktmesteren
27.2.6 Boligselskapets styringsrett og stillingsinstruks
27.3 Arbeidstid
27.4 Oppsigelse
27.4.1 Krav til oppsigelse av en vaktmester
27.4.2 Oppsigelse begrunnet i forhold i boligselskapet (virksomhetens art)
27.4.3 Oppsigelse på grunn av arbeidstakerens forhold
27.5 Avskjed
27.6 Vaktmesterleilighet
27.6.1 Sammenhengen mellom arbeidsforhold og rett til bolig
27.6.2 Oppsigelse av leieforholdet ved oppsigelse av arbeidsforholdet
27.6.3 Oppsigelse av arbeidsforholdet ved opphør av leieforholdet
27.7 Tvister
27.8 Sluttattest
Kapittel 28 Internkontrollrutiner – HMS
28.1 Reglene om internkontroll
28.2 Systematikken i arbeidet med internkontroll
28.3 HMS-dokumentasjon skal være tilgjengelig
28.4 Kontrollinstanser
28.5 Beredskap ved ulykke eller brann, førstehjelpsutstyr
28.6 Brannvern og branninstruks
28.7 Rømningsveier
28.8 Oppbevaring av brannfarlig gass og væske
28.9 Pipe og ildsteder
28.10 Krav til etablering av gasspeis og gasskomfyr
28.11 Renhold, snømåking og strøing, ras fra tak
28.12 Våtrom
28.13 Tekniske installasjoner, vedlikehold av maskiner og garasjeporter
28.14 Heis
28.15 Elektriske anlegg og elektrisk utstyr
28.16 Ladbart kjøretøy
28.17 Forurensningsloven – avfall
28.18 Lekeanlegg
28.19 Tilfluktsrom
28.20 Legionella
28.21 Bekjempelse av utøy og skadedyr
28.22 Vern av arbeidstakere
28.23 Krav til byggherrer om forhold på byggeplasser
28.24 Dugnad og annet leilighetsvis arbeid for boligselskapet
28.25 Strålevern og radon
28.26 Beredskap
28.27 Behandling av personopplysninger – personvern
28.27.1 Behandling av personopplysninger
28.27.1.1 Generelle prinsipper for behandling av personopplysninger
28.27.1.2 Hva som er personopplysninger
28.27.1.3 Hva som er et personregister
28.27.2 Praktisk mulig bruk av personopplysninger
28.27.2.1 Styrets rett til opplysninger om eiere
28.27.2.2 Kameraovervåkning
28.27.2.2.1 Boligselskapets rett til kameraovervåkning
28.27.2.2.2 Eiernes muligheter til kameraovervåkning
28.27.2.3 Særskilt om lydopptak
28.27.2.4 Skiltregler
28.27.3 Regler om innsynsrett i boligselskapets dokumenter
28.27.3.1 Protokoll fra styremøter
28.27.3.2 Internregnskap eller regnskapsbilag
28.27.4 Regler om taushetsplikt
28.27.5 Oversikt over hvem som har personopplysninger og personregistre
28.27.6 Personvernerklæring
28.28 Sjekkliste
28.29 Henvisninger til lover og forskrifter
28.30 Dokumentasjon av HMS-arbeid og rutiner
Kapittel 29 Utleie og annen bruksoverlatelse
29.1 Hva kapittelet omfatter
29.2 Opplysningsplikt ved endringer av beboersammensetningen
29.3 Utleie og annen bruksoverlatelse i borettslag og boligaksjeselskaper
29.3.1 Bruksoverlatelse er tillatt i de tilfellene det er lovbestemt
29.3.2 Rett til bruksoverlatelse til nærstående
29.3.3 Rett til bruksoverlatelse ved oppfylt botid
29.3.4 Rett til bruksoverlatelse ved tungtveiende grunner
29.3.5 Bruksoverlatelse ut over det som følger av lovens vilkår
29.3.6 Bruksoverlatelse av en del av en leilighet
29.3.7 Nærmere om hva bruksoverlatelse er
29.3.8 Praktiske rutiner ved søknad om bruksoverlatelse
29.3.8.1 Krav til fremsettelse og innhold av søknad
29.3.8.2 Styrets behandling av søknaden
29.3.8.3 Frist og regler for svar på søknad om godkjenning
29.3.8.4 Overprøving av styrets vedtak
29.3.8.5 Videre bruksoverføring – fremleie er ikke tillatt
29.3.9 Vurdering av om godkjenning skal gis
29.3.9.1 Oversikt over grunnlagene for å nekte godkjenning
29.3.9.2 Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn
29.4 Virkningene av lovlig bruksoverlatelse
29.5 Virkningene av ulovlig bruksoverlatelse
29.6 Utleie og annen bruksoverlatelse av eierseksjoner
29.7 Selskaper og andre juridiske personers rett til utleie
29.8 Begrenset antall personer i hver leilighet – overbefolkning
29.9 Husstandsmedlemmer med særlige behov – funksjonshemmede
29.10 Muligheter for omgjøring av vedtak om godkjenning
29.11 Forholdet mellom boligselskapet og leietakeren
29.12 Rett til å overta borett ved samlivsbrudd og dødsfall
29.13 Regler om korttidsutleie
29.13.1 Hva som omfattes av kortidsutleie
29.13.2 Utleie kan ikke bli så omfattende at formålet blir næring
29.13.3 Relevante faktiske hensyn i vurderingen
29.13.4 Betydningen av skatteregler
29.13.5 Særskilt om korttidsutleie i borettslag
29.13.6 Styrets bevisutfordringer
29.13.7 Kortidsutleie kan utgjøre vesentlig mislighold
29.14 Gebyr ved bruksoverlatelse
29.14.1 Gebyr av den som forestår bruksoverlatelse
29.14.2 Innflyttingsgebyr av en ny eier og ny beboer
29.14.3 Forretningsførerens adgang til å kreve gebyr
Kapittel 30 Fremgangsmåte ved rehabilitering, endring og utbygging av fellesarealer
30.1 Behovet for rehabilitering
30.2 Styret skal planlegge langsiktig og bare benytte kvalifisert bistand
30.3 Ansvaret til ansvarlig utførende og kontrollerende i byggesaker
30.4 Behovet for vedtak på generalforsamlingen og årsmøtet
30.5 Informasjonsmøter med og varsel til eiere og beboere
30.6 Finansiering
30.6.1 Finansieringsmåter
30.6.2 Offentlige låne- og tilskuddsordninger
30.7 Anbudsinnbydelse og anbudsprotokoll
30.8 Avtaler om bygge- og prosjektledelse
30.9 Avtaler om gjennomføring av rehabiliteringstiltak
30.9.1 Generelt om avtaleutforming
30.9.2 Møtereferat fra avtaleforhandlinger
30.9.3 Standardavtaler og tilpassede avtaler
30.9.4 Eksempler på viktige avtalebestemmelser
30.9.4.1 Samtykke fra offentlige myndigheter
30.9.4.2 Dokumentasjon og beskrivelse av arbeidet
30.9.4.3 Kontraktssummen
30.9.4.4 Tilleggskostnader
30.9.4.5 Sikkerhetsstillelse for vederlag
30.9.4.6 Betaling
30.9.4.7 Sikkerhetsstillelse for riktig oppfyllelse fra entreprenøren
30.9.4.8 Forsikring
30.9.4.9 Fremdriftsplan
30.9.4.10 Sanksjoner ved brudd på fremdriftsplan
30.9.4.11 Endringer av oppdraget
30.9.4.12 Krav til utførelsen av arbeidet
30.9.4.13 Krav til forholdene på arbeidsplassen
30.9.4.14 Bruk av arbeidskraft
30.9.4.15 Risiko
30.9.4.16 Eiendomsrett
30.9.4.17 FDV-dokumentasjon
30.9.4.18 Overtakelsesforretning og mangler
30.9.4.19 Virkninger av overtakelse
30.9.4.20 Prisavslag og erstatning
30.9.4.21 Heving
30.9.4.22 Stansing
30.9.4.23 Ettårsbesiktigelse
30.9.4.24 Reklamasjon
30.9.4.25 Tvister
30.10 Forholdet til håndverkertjenesteloven
30.11 Sikre tilgang til leiligheter og lokaler
30.12 Kontroll med gjennomføring av tiltak
30.13 Boligselskapets plikt til refusjon og tilbakeføring
30.14 Rehabiliteringstiltak kan gi rett til erstatningsbolig
30.15 Rehabiliteringstiltak gir ikke rett til reduksjon i fellesutgiftene
30.16 Utbygging av fellesarealer – loft
30.16.1 Vurdering av hensiktsmessigheten av en utbygging
30.16.2 Særskilte vilkår for loftsutbygging
30.16.2.1 Forsikring
30.16.2.2 Vilkår knyttet til visuelle forhold
30.16.2.3 Tilknytning til fellesinstallasjoner
30.16.2.4 Vilkår knyttet til inngrep i bygningskonstruksjonen
30.16.2.4.1 Brannsikkerhetskrav
30.16.2.4.2 Statikk
30.16.2.4.3 Krav til lydisolering
30.16.2.4.4 Andre byggtekniske endringer
30.16.2.5 Vilkår knyttet til gjennomføringen av byggearbeidene
30.16.2.6 Byggestrøm
30.16.2.7 Vedlikeholdsansvar
30.16.2.8 Fellesutgifter
30.16.2.9 Midlertidig brukstillatelse og ferdigattest
30.16.2.10 Reseksjonering og utstedelse av adkomst- og hjemmelsdokumenter
30.16.2.11 Omkostninger
30.16.2.12 Vedtak på generalforsamlingen og årsmøtet
30.16.2.13 Forpliktelser ved overføring av seksjon
30.17 Noen uforbindtlige skattemessige betraktninger ved rehabilitering
Kapittel 31 Overdragelse av leiligheter – godkjenning, forkjøpsrett og ansiennitet
31.1 Formålet med fremstillingen
31.2 Forespørsel om opplysninger fra en eiendomsmegler
31.3 Eiendomsmegleren krever sikkerhet
31.4 Styret kan besiktige leiligheten
31.5 Bestemte juridiske personers absolutte rett til erverv
31.6 Adgangen til å fastsette regler om forkjøpsrett
31.6.1 Beskrivelse av forskjellige typer forkjøpsrett
31.6.2 Den forkjøpsberettigede må oppfylle vilkårene for å være eier
31.6.3 Eierseksjonssameier
31.6.4 Borettslag
31.6.5 Boligaksjeselskaper
31.7 Regler om krav til godkjenning av en ny eier
31.7.1 Borettslag
31.7.2 Boligaksjeselskap
31.7.3 Eierseksjonssameier
31.7.3.1 Vedtekter om ervervsbegrensninger
31.7.3.2 Regler om forbud mot erverv av mer enn to boligseksjoner
31.7.4 Krav til søknad om godkjenning
31.7.5 Innholdet av søknad om godkjenning
31.7.6 Styret vurderer om godkjenning kan gis
31.7.7 Grunnlaget for vurdering av om kjøperen kan godkjennes
31.7.7.1 Alltid krav om saklig grunn til å nekte godkjenning
31.7.7.2 Diskriminering er ikke tillatt
31.7.7.3 Godkjenning kan nektes ved erverv i strid med bestemmelser i lov eller vedtekts- bestemmelse
31.7.7.4 Godkjenning kan nektes når erververen har forårsaket vesentlig mislighold
31.7.7.5 Godkjenning kan nektes når erverv kan medføre forventet vesentlig mislighold
31.7.7.6 Godkjenning kan nektes når den nye eieren ikke skal bo i borettslaget
31.7.7.7 Godkjenning kan ikke nektes fordi erververen er «annerledes»
31.7.7.8 Muligheten til å stille betingelser for godkjenning
31.8 Melding i anledning av at overtakelsesspørsmålet er avgjort
31.8.1 Melding til den som overdrar, om at en forkjøpsberettiget skal overta som ny eier
31.8.2 Melding til ny eier om godkjenning
31.8.3 Melding om nektet godkjenning
31.9 Virkningen av nektet godkjenning
31.9.1 Anmodning om ny vurdering
31.9.2 Søksmål
31.9.3 Muligheten til å ta leiligheten i bruk i borettslag
31.9.4 Ansvar for fellesutgifter i borettslag
31.9.5 Advarsel og pålegg om salg
31.10 Ansiennitet
31.11 Transportnotering av en ny eier
31.12 Eierskiftegebyr
31.12.1 Borettslagets rett til å kreve eierskiftegebyr av avhenderen
31.12.2 Boligaksjeselskapets og eierseksjonssameiets rett til å kreve eierskiftegebyr av avhenderen
31.12.3 Boligselskapets rett til å kreve eierskiftegebyr av erververen
31.12.4 Forretningsførerens rett til å kreve gebyr ved eierskifte
31.13 Overtakelse og innflytting
31.14 Oppsigelse fra en andelseier eller aksjonær
Kapittel 32 Forkjøpsrett i borettslag
32.1 Borettslagsloven gir adgang til å vedtektsfeste regler om forkjøpsrett
32.2 Forhåndsvarsel om eierskifte i borettslag – gebyr
32.3 Forkjøpsrett kan ikke gjøres gjeldende overfor nærstående
32.4 Utløsning av forkjøpsrett
32.4.1 Begivenheter som utløser forkjøpsrett
32.4.2 Krav til melding som utløser forkjøpsrett
32.5 Utlysning blant forkjøpsberettigede
32.6 Frist for og krav til melding om bruk av forkjøpsrett i borettslag
32.6.1 Fristens lengde og fristens begynnelse
32.6.2 Fristens utløp
32.6.3 Melding om bruk av forkjøpsrett fra en forkjøpsberettiget
32.7 Styrets vurdering av hvem som skal overta en andel
32.8 Melding til selgeren fra styret om at forkjøpsrett er benyttet
32.9 Godkjenning av den forkjøpsberettigede og virkningene av å bruke forkjøpsrett
32.10 Ansiennitet
32.11 Betaling av løsningssum
32.12 Oppgivelse av forkjøpsrett
32.13 Situasjonen ved forbigåelse av en forkjøpsberettiget
Kapittel 33 Behandling av klagesaker
33.1 Alminnelige råd om klagebehandling
33.2 Typiske eksempler på klagegrunnlag
33.3 Krav til klagens form og innhold
33.4 Styrets behandling av klagen
33.4.1 Objektiv og nøytral vurdering av klagen
33.4.2 Foreløpig vurdering
33.4.3 Tilfeller der det er påkrevet med en umiddelbar løsning
33.4.4 Anmodning om tilsvar
33.4.5 Styret bør vurdere å bringe partene sammen
33.4.6 Vurdering og beslutning
33.4.7 Etterfølgende bevissikring
33.4.8 Betydningen av bevissikring
Kapittel 34 Vilkår for og valgmuligheter ved vesentlig mislighold
34.1 Krav til vesentlig mislighold
34.2 Oversikt over alternativer: valget mellom tvangssalg og tvangsfravikelse
34.3 Regelgrunnlaget for styrets vurdering av mislighold
34.3.1 Lovbestemmelser
34.3.2 Rettspraksis
34.3.3 Husordensregler og vedtekter
34.3.4 Boligselskapets egen praksis
34.3.5 Alminnelige ulovfestede regler om god orden og opptreden samt sunn fornuft
34.4 Generelle retningslinjer i vurderingen av om det foreligger vesentlig mislighold
34.4.1 Vurderingen skal bygge på et objektivt grunnlag
34.4.2 Eieren svarer for mislighold som andre forårsaker
34.4.3 Krav til misligholdets type, omfang og varighet
34.4.4 Økonomisk og faktisk mislighold
34.4.5 Oppførsel som er til alvorlig plage og sjenanse for eiendommens øvrige brukere
34.4.6 Oppførsel som medfører fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen
34.4.7 Ulovlig virksomhet i en bruksenhet
34.4.8 Boligselskapets bygningstype kan ha betydning
34.4.9 Opprinnelige forutsetninger kan ha betydning
34.4.10 Betydningen av skyld og rettsvillfarelse hos den som forårsaker mislighold
34.4.11 Spesielle forhold hos den som misligholder, er uten betydning
34.4.12 Risiko for fysisk eller psykisk skade
34.4.13 Betydelig merarbeid
34.4.14 Selvtekt
34.4.15 Sjikane mot styremedlemmer og andre
34.4.16 Bruksoverlatelse
34.4.17 Etterfølgende opptreden og risiko for gjentakelse
34.4.18 Misligholder flytter ut under sakens gang
34.4.19 Totalvurdering av partenes interesser
34.5 Nærmere om betalingsmislighold
34.6 Mulighetene for alternative løsninger
34.7 Dokumentasjon av vesentlig mislighold
34.7.1 Bevisene
34.7.2 Advarsel
34.7.3 Tidsforløpet
34.8 Styrevedtak og protokoll
Kapittel 35 Sanksjoner ved vesentlig mislighold
35.1 Forholdet mellom mislighold og sanksjoner
35.2 Valget mellom tvangssalg eller tvangsfravikelse
35.3 Fremgangsmåte ved avsendelse av varsel
35.4 Beregning av frister ved utsendelse av varsel og advarsel
35.5 Krav til tvangsgrunnlag
35.6 Betalingsoppfordring og anmodning om opphør
35.7 Varsel og betalingsoppfordring etter inkassoloven
35.8 Advarsel før pålegg om salg
35.9 Pålegg om salg
35.9.1 Vilkår for pålegg om salg
35.9.2 Når et pålegg om salg er etterkommet
35.9.3 Eksempel på pålegg om salg
35.10 Varsel før begjæring om tvangssalg og tvangsfravikelse
35.11 Begjæring om tvangsfravikelse
35.12 Begjæring om tvangssalg
35.12.1 Uttak av søksmål før en begjæring om tvangssalg fremmes
35.12.2 Lovbestemt panterett
35.12.3 Pålegg om salg etterkommes ikke
35.12.4 Avtalepant og vedtektsfestet pant i en andel, aksje og seksjon
35.13 Utforming av begjæring om tvangssalg og tvangsfravikelse
35.13.1 Krav til form, innhold og vedlegg
35.13.2 Beregning av boligselskapets krav ved økonomisk mislighold
35.14 Namsmyndighetenes behandling av begjæring om tvangssalg
35.15 Nærmere om at en innsigelse er klart grunnløs
35.16 Muligheter til å avverge begjæring om tvangssalg og tvangsfravikelse
35.16.1 Utsettelse ved forbigående betalingsvansker
35.16.2 Krav om erstatningsbolig
35.16.3 Innbetaling etter at begjæring om tvangssalg er inngitt til namsmyndighetene
35.16.4 Salg fra eieren til en ny erverver etter at begjæring er fremsatt
35.16.5 Motregning ved begjæring om tvangssalg
35.16.6 Unnlate å inngi innsigelser ved tvangsfravikelse
35.17 En oppnevnt medhjelpers arbeid med gjennomføring av tvangssalg
35.18 Boligselskapet kan erverve ved tvangssalg
35.19 Innløsning og utløsning av andeler i borettslag
35.20 Begjæring om midlertidig forføyning
35.21 Oppsummering av styrets rolle
Kapittel 36 Selskapsrettslige endringer
36.1 Forskjellige selskapsrettslige endringer
36.2 Endringer innenfor eksisterende selskapsform
36.2.1 Slå sammen eierseksjonssameier
36.2.2 Sammenslå borettslag og boligaksjeselskaper
36.2.3 Deling av boligselskaper
36.2.4 Utstede en ny andel i borettslag
36.2.5 Salg av et boligselskap
36.2.6 Slå sammen bruksenheter
36.2.7 Opprettelse av et eierseksjonssameie
36.2.8 Overføring av fellesareal til andelseierens bruksareal i et borettslag
36.3 Særskilt om reseksjonering i et eierseksjonssameie
36.3.1 Endringer som krever reseksjonering
36.3.2 Reseksjonering som ikke krever samtykke fra styret eller årsmøtet
36.3.3 Krav til samtykke fra en seksjonseier, styret eller årsmøtet
36.3.4 Fremgangsmåte
36.3.5 Oppmålingsforretning
36.4 Oppløsning og omdanning
36.4.1 Generelt om oppløsning
36.4.2 Oppløsning og deling av et eierseksjonssameie
36.4.3 Oppløsning av et borettslag
36.4.4 Oppløsning av boligaksjeselskaper
36.4.5 Nærmere om omdanning til et eierseksjonssameie
36.4.6 Omdanning fra et boligaksjeselskap til et borettslag
36.4.7 Dokumentavgift og tinglysingsgebyr
36.5 Skatt ved salg av fellesarealer i eierseksjonssameier
Vedlegg
Lov 6. juni 2003 nr. 39 om burettslag (burettslagslova)
Lov 16. juni 2017 nr. 65 om eierseksjoner (eierseksjonsloven)
Lov 13. juni 1997 nr. 44 om aksjeselskaper (aksjeloven)
Lov 17. juni 2005 nr. 90 om mekling og rettergang i sivile tvister (tvisteloven)
Lover
Stikkordregister
Søk i denne boken
Du må være logget inn for å få tilgang til dette innholdet
Logg inn
Kjøp abonnement
Få prøvetilgang