Strøkservitutter og påtalespørsmålet – en kommentar til HR-2023-847-A

I HR-2023-847-A avsagt i mai 2023 foretar Høyesterett en tydelig opprydding i spørsmålet om hvem som er påtaleberettiget etter en strøkservitutt. Høyesterett kom først enstemmig til at den omstridte servitutten ikke var en strøkservitutt. Retten uttalte i et obiter dictum deretter at tredjepersoner – det vil si eiere av eiendommer som ikke er pliktsubjekt etter servitutten – uansett ikke kunne gjort en eventuell strøkservitutt gjeldende med mindre det forelå særskilt rettsgrunnlag. Førsteamanuensis Helén E. Elvestad kommenterer her dommen.

Innledning

Sak HR-2023-847-A (avsagt 4. mai 2023) gjaldt krav om fastsettingsdom for at et planlagt utbyggingsprosjekt knyttet til Dr. Holms hotell på Geilo var i strid med en negativ servitutt. Det sentrale spørsmålet var om servitutten var en strøkservitutt som kunne gjøres gjeldende av andre enn den som påheftet servitutten.

Høyesterett kom til at servitutten fra 1939 ikke var en strøkservitutt og at det derfor kun var rettsetterfølgeren av stifteren av servitutten som kunne rå over servitutten. De ankende partene, som var eiere av omliggende hytteeiendommer, kunne følgelig ikke få dom for at selskapets planlagte utbygging på eiendommen var i strid med servitutten.

Det sentrale spørsmålet var om servitutten var en strøkservitutt som kunne gjøres gjeldende av andre enn den som påheftet servitutten.

Høyesterett knyttet likevel noen merknader til spørsmålet om hvem som kunne gjort servitutten gjeldende dersom den hadde vært en strøkservitutt. Jeg kommer tilbake til dette senere. Som utgangspunkt kan det være vanskelig å fastslå hvem som er rettighetshaver – påtaleberettiget – ved en negativ servitutt, særlig ved en strøkservitutt. Alle eiendommene som er omfattet av en strøkservitutt kan håndheve servitutten, «i den mon det kan vera til noko nytte for eigedomen», jf. servituttloven § 4. Hva som ligger i at servitutten kan være til nytte for eiendommen, tar imidlertid Høyesterett ikke stilling til.

Om strøkservitutter

En strøkservitutt er en negativ servitutt som gjelder for et større område, ikke bare for én eller noen ytterst få eiendommer. De fleste strøkservitutter er gamle og fra en tid da vi ikke hadde et landsdekkende plansystem. Mange av dem kan derfor ses som en form for «privatrettslig forløper» til offentlige arealplaner.

Et viktig skille mellom strøkservitutter og andre negative servitutter er gjensidighetsforholdet som oppstår mellom tjenende og herskende eiendom. Ved strøkservitutter er alle eiendommene som er omfattet av servitutten, både tjenende og herskende i den forstand at alle eiendommene som faller innenfor området/strøket, både kan håndheve servitutten og er forpliktet av den. Ved andre negative servitutter kan bare den herskende eiendom håndheve servitutten.

De fleste strøkservitutter er gamle og fra en tid da vi ikke hadde et landsdekkende plansystem.

Strøkservitutter er regulert i servituttloven § 4. Poenget er å sikre et område ønskede bo- og byggeskikker. Strøkservitutter etter servituttloven § 4 kan grovt sett deles i tre grupper: utsiktsservitutter, som skal sikre rettighetshaveren utsikt, byggeservitutter, som gjelder bebyggelsens karakter, plassering, høyde og så videre, og virksomhetsservitutter, som setter skranker for den virksomhet som kan utøves på eiendommen, eksempelvis forbud mot hotellvirksomhet. Høyesterett påpeker imidlertid i dommen at strøkservitutter ikke er definert i servituttloven.

Saksforholdet og spørsmålet saken reiste

Dr. Holms Hotel på Geilo ble etablert av dr. Ingebrigt Holm i 1909. I 1916 ble A/S Norsk Hotelcompagnie ny eier og hjemmelshaver til hotelleiendommen. I tillegg ervervet selskapet flere andre tomter på Geilo, som senere ble utparsellert for salg. I første halvdel av 1900-tallet solgte Norsk Hotelcompagnie en rekke hyttetomter i området rundt hotellet. Selskapet påheftet negative servitutter knyttet til bruken på alle tomtene som ble solgt. I 2004 ble det godkjent en reguleringsplan som la opp til en fortetting og utviding av bygningsmassen rundt Dr. Holms Hotel.

Timrehaugveien 2 AS har eid hotelleiendommen siden 2012. Før dette, i 2008, var tomten i tvisten her blitt skilt ut og solgt til samme selskap. Servitutten på den opprinnelige eiendommen fulgte med til den fradelte tomten, slik servitutter vanligvis gjør. I 2017 startet Timrehaugveien 2 AS arbeidet med å utvikle tomten. Selskapet vil bygge 24 hotellrom og ni fritidsboliger fordelt på to bygg, med parkeringskjeller. Alt skulle knyttes til hotellbygget gjennom en underjordisk gang.

Timrehaugveien 2 AS krevde i 2019 at Statens kartverk slettet servitutten fra grunnbokbladet til den aktuelle tomten. Selskapet mente det som eier av hotelleiendommen rådet over servitutten alene, jf. tinglysingslova § 32 første ledd. Kartverket slettet servitutten fra grunnboka, men åtte hytteeiere – de fem ankende partene i saken her og tre hytteeiere til – anket slettingsvedtaket fordi de mente at det her var snakk om en strøkservitutt som også de kunne gjøre gjeldende. Lagmannsretten kom til at hytteeiernes påstand ikke var åpenbart grunnløs, og at servitutten derfor ikke kunne slettes uten samtykke fra hytteeierne. Lagmannsretten opphevet vedtaket 9. november 2020 (LB-2020-99290), men presiserte at retten med det ikke tok stilling til den underliggende tvisten. Denne måtte avgjøres ved vanlig søksmål.

De åtte hytteeierne reiste etter dette søksmål for tingretten. Buskerud tingrett kom 16. juli 2021 til at den planlagte utbyggingen var i strid med servitutten (TBUS-2021-27176). Videre kom tingretten til at alle hytteeierne kunne gjøre servitutten gjeldende, og at servitutten ikke hadde falt bort etter ulovfestede regler.

Selskapet mente det som eier av hotelleiendommen rådet over servitutten alene, jf. tinglysingslova § 32 første ledd.

Timrehaugveien 2 AS anket dommen. Borgarting lagmannsrett kom 7. september 2022 til at det ikke forelå en strøkservitutt som hindret det planlagte utbyggingsprosjektet (LB-2021-139564).

Fem av hytteeierne anket lagmannsrettens dom til Høyesterett.

Det sentrale spørsmålet i saken for Høyesterett var om servitutten var en strøkservitutt som kunne gjøres gjeldende av andre enn Timrehaugveien 2 AS.

Det rettslige utgangspunktet

Som nevnt innledningsvis er det et viktig skille knyttet til påtalerett mellom negative servitutter og strøkservitutter. Med påtalerett i denne sammenheng menes hvem som er påtaleberettiget etter servitutten og dermed kan påberope seg servitutten. Det er liten tvil om at hytteeierne i området kan ha interesse av at servitutten etterleves, men faktisk interesse er ikke nok til å innta rollen som påtaleberettiget. For at hytteeierne skulle anses som påtaleberettigede og dermed kunne hevde at den planlagte utbyggingen var i strid med servitutten, måtte det altså være snakk om en strøkservitutt.

Negative servitutter er regulert i servituttloven. Servituttloven § 1 første ledd sier at «Denne lova gjeld særrettar over framand fast eigedom til einskilde slag bruk eller anna utnyttingsrådvelde eller til å forby einskilde slag verksemd, bruk eller tilstand. Lova gjeld ikkje pakting, tufteleige eller annan allmenn bruksrett». I første setning ser vi sondringen mellom positive og negative servitutter. De negative servitutter er angitt som rett «til å forby einskilde slag verksemd, bruk eller tilstand».

Det er liten tvil om at hytteeierne i området kan ha interesse av at servitutten etterleves, men faktisk interesse er ikke nok til å innta rollen som påtaleberettiget.

Utgangspunktet ved negative servitutter er at den som fikk servitutten stiftet, er den påtaleberettigede. Det er også denne som kan gi avkall på servitutten. Høyesterett peker i denne dommen på at dersom servitutten er til fordel for stifterens eiendom, er det snakk om en realservitutt (i motsetning til en personlig servitutt) som vil følge eiendommen når denne overdras. Også andre kan gis påtalerett etter en negativ servitutt, for eksempel ved at det fremgår eksplisitt av den avtale som er stiftelsesgrunnlaget. Dersom andre enn den som fikk servitutten stiftet, skal kunne påtale den, må det altså være snakk om et særskilt rettsgrunnlag. Høyesterett viser til strøkservitutter som et slikt grunnlag.

Strøkservitutter er som tidligere nevnt regulert i servituttloven § 4. Bestemmelsen sier at en servitutt som har til formål å trygge en særskilt bo- og byggeskikk i et område, «ligg til kvar eigedom på området», det vil si til den som til enhver tid er eier (en realservitutt). Dette innebærer at en eier har påtalerett og om nødvendig kan gå til sak mot eieren av den eiendom som krenker servitutten.

Hvorvidt det er snakk om en strøkservitutt må avgjøres ut fra stiftelsesgrunnlaget. Her vil det være de vanlige prinsippene om avtaletolkning som gjelder. Høyesterett peker imidlertid på at visse tolkningsmoment vil være sentrale når en skal ta stilling til om formålet med en negativ servitutt er å gi andre enn stifteren rett til å påtale servitutten: Det skal legges «monaleg vekt på om servitutten er eigna til å tryggja ein særskild bu- og byggjeskipnad på eit område». Høyesterett viser til servituttloven § 4, som regulerer hvem som kan gjøre gjeldende og gi avkall på en strøkservitutt, jf. Rådsegn 5 fra Sivillovbokutvalet, NUT 1960:1. Strøkservitutter (kalt grenderettar i forarbeidene) stod i en særstilling og ble tatt opp som et eget tema i Rådsegn 5 (s. 42–43):

«Rettshøve av eit noko særskilt slag er dei strok- eller områdeservituttane som har til føremål å tryggja ein særskild bu- og byggjeskipnad. Dei gjeld normalt alle eigedomane på sitt område og går til vanleg ut på forbod mot det og det slag åtferd, tiltak, tilstand eller tilstelling som kan setja ned eigedomsverdet på området eller gå ut over trivnaden for dei som bur der. Dei flest såkalla villaklausular høyrer hit.

Desse rettane vert det fleire og fleire av etter kvart som den no vanlege bustadreisinga kring byane og i andre tettgrender aukar på. Dei har til føremål å tryggja ein tenleg bu- og byggjeskipnad i bustadstroka».

Spørsmålet om hvem som skulle være påtaleberettiget, ble diskutert i Rådsegn 5, og det ble konkludert med at det fort kunne bli misnøye blant dem som hadde kjøpt i tillit til servitutten (og gjerne betalt mer enn om servitutten ikke var påheftet), dersom bare stifteren kunne påberope seg servitutten. Såfremt det ikke var «særskilt og tydeleg fastsett og kunngjort på ein slik måte at kvar einskild kjøpar måtte vera fullt på det reine med kva han gjekk inn på då han kjøpte», jf. Rådsegn 5 s. 43, så skulle påtaleretten gjelde for alle eiendommene som var omfattet av servitutten – også stifterens eiendom. I slike servituttforhold var alle eiendommer sett på som både herskende og tjenende. Utvalget mente imidlertid at på store områder påheftet samme servitutt, var det ikke nødvendigvis slik at man kunne påtale servituttbrudd i en del av området som var så langt unna ens egen eiendom at servituttbruddet ville ha lite eller ingenting å si for en selv, i alle fall ikke dersom partene i denne delen av strøket selv var enige.

Utgangspunktet er derfor at retten til å påberope seg servitutten gjelder for alle eiendommene i området, men § 4 inneholder også en viktig begrensning. Påtaleretten gjelder bare i den utstrekning den kan være «til noko nytte for eigedomen». Vurderingen av om en eiendom har tilstrekkelig nytte til at man kan påberope seg servitutten, gjør at spørsmålet om påtalerett kan være vanskelig å avgjøre, og spørsmålet har vært oppe for domstolene en rekke ganger. LB-2006-181651 gir en god illustrasjon. Her omtales også flere beslektede avgjørelser. Jeg kommer tilbake til dette i de avsluttende bemerkningene.

Høyesteretts vurdering av om servitutten var en strøkservitutt

De sentrale bestemmelsene i servitutten lød som følger:

«Det kjøpte areal kan kun benyttes som hyttetomter og der kan bare oprettes inntil 2 – to – hytter med nødvendige uthus. Kjøperen har rett til å dele tomten i 2 parseller. Hus som bygges på tomten kan således ikke benyttes til hotellvirksomhet, pensjonat, kafé eller lignende. Heller ikke må tomten benyttes til revegård.

Selgeren forbeholder sig rett til å godkjenne fasadetegningene for bebyggelse på tomten. Sanitæranlegg må være anlagt slik at det kan godkjennes av helserådet.»

Partene var enige om at utbyggingen isolert sett ville være i strid med bestemmelsene om at eiendommen bare kunne benyttes som hyttetomt og ikke til hotellvirksomhet. Men siden Timrehaugveien 2 AS eier eiendommen som i sin tid stiftet servitutten (den herskende eiendommen), vil det som utgangspunkt være de som rår over servitutten. Spørsmålet ble derfor hvorvidt servitutten var en strøkservitutt som også kunne gjøres gjeldende av hytteeierne.

Høyesterett påpekte at det ikke fremgikk av servituttens ordlyd hvorvidt den var ment å skulle trygge en særskilt bo- og byggeskikk i området, ei heller noe om gjensidig rett og plikt eller at retten kunne gjøres gjeldende av alle i området. Derimot var godkjenningskompetansen i det andre av de to siterte avsnittene fra servitutten uttrykkelig lagt til selgeren.

Et formål om å hindre konkurranse [stod] sentralt.

Ved vurderingen av hva som kunne ha vært det nærmere formålet med servitutten, tok Høyesterett utgangspunkt i at tomten var plassert rett ved hotellet, og at servitutten hindret annen virksomhet som kunne være i konkurranse med hotellet. Ut fra dette stod et formål om å hindre konkurranse sentralt.

Høyesterett pekte også på at bruken av ordet «således» i servitutten tydeliggjorde at bestemmelsene i de to første setningene var formulert med tanke på konkurransesituasjonen. Også de andre bestemmelsene mente Høyesterett kunne forklares med hensyn til hotellet, hotelldriften og gjestenes opplevelser.

Videre la Høyesterett stor vekt på om servitutten var egnet til å trygge en særskilt bo- og byggeskikk på området. Ett av momentene var størrelsen på arealet og hvor mange av eiendommene i området servitutten var heftet på. Tilsvarende (men ikke helt sammenfallende) servitutter heftet på fire av ti tomter vest for hotellet. Det totale området var på 40 mål, mens de servituttbelagte tomtene utgjorde et samlet areal på 16 mål. I tillegg var liknende servitutter heftet på 18 tomter øst for hotellet, med et samlet areal på 80 mål. Høyesterett mente imidlertid at det ikke var naturlig å se de to områdene som ett og samme område. Høyesterett viste til lagmannsrettens skildring av områdene. Lagmannsretten mente at områdene klart skilte seg fra hverandre, både fysisk og topografisk. Områdene fremstod også med ulik karakter med hensyn til både bebyggelse og veier.

Hytteeierne gjorde gjeldende at siden Norsk Hotelcompagnie (som var tidligere eier av hotellet og stifteren av servitutten) i 1939 var den største grunneieren på Geilo, måtte formålet med servitutten fastlegges ut fra dette. Høyesterett anså det som svært lite trolig at Norsk Hotelcompagnie, som ledd i en mulig rolle som arealplanlegger og privat områderegulant, skulle ha som formål å trygge en særskilt bo- og byggeskikk som ville være til hinder for senere utvikling av hotellet.

Høyesterett viste også til at servitutten ikke tidligere var omtalt som en strøkservitutt og at servituttene i området heller aldri hadde vært håndhevet eller påberopt av andre enn stifteren.

Høyesterett anså det som svært lite trolig at Norsk Hotelcompagnie [...] skulle ha som formål å trygge en særskilt bo- og byggeskikk som ville være til hinder for senere utvikling av hotellet.

Oppsummert mente Høyesterett at ordlyden talte for at det ikke var en strøkservitutt, at det sentrale nok var å sikre hotellets interesser, og at det trolige formålet med servitutten ikke ga holdepunkt for en annen forståelse. De få eiendommene vest for hotellet som var påheftet servitutten, utgjorde en liten del av det området som det i så fall ville ha vært naturlig å hefte en strøkservitutt på. Eiendommene på østsiden mente Høyesterett lå for langt unna hotellet til at servituttene der var relevante. Samlet sett var derfor ikke formålet med servitutten å trygge en særskilt bo- og byggeskikk i området. Servitutten var således ikke en strøkservitutt som kunne gjøres gjeldende av andre enn eieren av hotelleiendommen.

Hvem kunne i tilfelle ha gjort servitutten gjeldende?

Da det ikke var snakk om en strøkservitutt var det heller ikke nødvendig å ta stilling til hvem som var påtaleberettiget etter den. Høyesterett fant imidlertid grunn til å knytte noen bemerkninger til hvem som kunne ha gjort servitutten gjeldende dersom det hadde vært en strøkservitutt.

Høyesterett uttalte at det særegne ved strøkservitutter er at alle eiendommene de er heftet på, er både retts- og pliktsubjekt, og at utgangspunktet derfor må være at en strøkservitutt kun kan gjøres gjeldende av eiere av eiendommer servitutten hviler på. Tredjepersoner, altså eiere av eiendommer som ikke er pliktsubjekt etter servitutten, kan ikke gjøre servitutten gjeldende. Utenfor dette gjensidige retts- og pliktforholdet kan en strøkservitutt bare gjøres gjeldende dersom det foreligger særskilt rettsgrunnlag for dette.

Flere av hytteeierne hadde eiendommer som lå nær Dr. Holms Hotel, men som ikke var påheftet noen negativ servitutt tilsvarende den saken gjaldt. Eiendommene deres var altså ikke ervervet i tillit til servitutten fra 1939. De hadde heller ikke påvist noe særskilt rettsgrunnlag for å gjøre servitutten gjeldende. Høyesterett kom derfor til at disse som tredjepersoner ikke kunne gjøre servitutten gjeldende. En av hytteeierne hadde påheftet tilsvarende servitutt, og spørsmålet ble da hvorvidt servitutten kunne «vera til noko nytte for eigedomen» hans, jf. servituttlova § 4. Dette tok imidlertid ikke Høyesterett stilling til.

Avsluttende bemerkninger

Høyesterett påpeker i dommen at strøkservitutter ikke er definert i servituttloven. Om en servitutt er en strøkservitutt, må derfor avgjøres ut fra en tolking av stiftelsesgrunnlaget. Utgangspunktet er om servitutten er ment å trygge en særskilt bo- og byggeskikk. Dette må ses i sammenheng med Rådsegn 5 i Sivillovbokutvalget, som sier at strøkservituttene til vanlig går ut på forbud mot adferd, tiltak, tilstand eller tilstelning som kan sette ned eiendomsverdien i området eller går ut over trivselen til dem som bor der. Videre skal det legges stor vekt på servituttens egnethet til å trygge en særskilt bo- og byggeskikk. I disse vurderingene vil definering av området, områdets areal og antall eiendommer som er påheftet servitutten, være av betydning.

Hvorvidt det foreligger en strøkservitutt og i tilfelle hvem som er påtaleberettiget, har vært for domstolene en rekke ganger og er trolig noe av bakgrunnen for at Høyesterett i et obiter dictum i denne dommen fant grunn til å komme med noen bemerkninger knyttet til hvem som kunne gjort den aktuelle servitutten gjeldende. Tingretten fant etter sin gjennomgang «ikke å kunne legge til grunn at påtalerett etter strøkservitutt utelukkende ligger til eiendommer som selv har servitutten positivt påheftet» (TBUS-2021-27176). Tingretten viste her til LB-2018-39641, hvor lagmannsretten kom til at brudd på strøkservitutt ville undergrave det hensynet servitutten skulle ivareta overfor naboer til eiendommen. Flere av naboene ble derfor ansett som påtaleberettiget uten selv å ha servitutten påheftet sine eiendommer. Lagmannsretten tok ikke stilling til påtalespørsmålet i saken. Høyesterett slår derimot fast at strøkservitutter bare kan gjøres gjeldende av eiere av eiendommer servitutten hviler på, og at eiere av eiendommer som ikke er påheftet servitutten, ikke er påtaleberettiget.

Påtalerett etter strøkservitutter ble særskilt tatt opp i Rådsegn 5. Sivillovbokutvalget pekte der på at de enkelte parselleiere ville ha kjøpt i tillit til servitutten. Det tilsa at den som hadde stiftet servitutten, ikke fritt kunne råde over denne. De mente derfor at «kvar for seg av eigarane har sjølvstendig rett til å gjera servitutten gjeldande mot kven som helst av dei andre, og likeins mot påheftaren sjølv og rettsetterfølgjarane hans». Dette utgangspunktet bød imidlertid på enkelte utfordringer:

«Særleg på store servituttområde kan det liggja såleis til at for den som bur på den eine kanten, har det lite eller inkje å seia, kor strengt vilkåra vert haldne oppe på andre kantar av området. Skal han då likevel kunna halda seg heilt ut til ordlyden i servituttvilkåra og ha uavgrensa rett til å nekta lempingar som dei andre er samde om? Utvalet meiner nei.» (Rådsegn 5, s. 42–43)

Utfallet ble at påtaleberettigede etter strøkservitutter kan håndheve servitutten, «i den mon det kan vera til noko nytte for eigedomen», jf. servituttloven § 4. Høyesterett tar i denne dommen ikke stilling til nyttespørsmålet, men i tidligere rettspraksis er dette formulert som at eiendommene «etter en rimelig vurdering har en ikke altfor fjern interesse i at servitutten opprettholdes», jf. lagmannsrettens dom i Rt-1958-456.

Det viktigste vi skal ta med oss fra HR-2023-847-A, er derfor etter min mening Høyesteretts obiter dictum, hvor de foretar en tydelig opprydding i påtalespørsmålet.

Hvorvidt en eiendom har nytte av servitutten, må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle og ses i sammenheng med en eventuell ulempe for eiendommen ved brudd på servitutten. Fordi eiendommene som er omfattet av strøkservitutter, både har rett og plikt etter servitutten, mente Sivillovbokutvalget at spørsmålet om hvor strengt servituttvilkårene skulle følges, kom på linje med det som gjelder mellom sameiere og naboer. Det vil si at tolkning av strøkservitutter får preg av å være tålegrensevurderinger, hvor det må legges betydelig vekt på hensynet til utnyttelsen av eierrådigheten. Sivillovbokutvalget har videre uttalt at dagens situasjon må være førende for tolkningen av servituttene, slik at de ikke stenger for en fremtidig utvikling (Rådsegn 5, s. 44).

Spørsmålene om hvorvidt det er snakk om en strøkservitutt og om en eiendom i så fall har noen nytte av å påberope seg servitutten, må nødvendigvis være gjenstand for en konkret tolkning i hvert tilfelle.

Det viktigste vi skal ta med oss fra HR-2023-847-A, er derfor etter min mening Høyesteretts obiter dictum, hvor de foretar en tydelig opprydding i påtalespørsmålet.