Kommentar til Høyesteretts storkammer-dom om tomtefeste 9. mai

Høyesterett legger ikke vekt på hypotetisk lovgivervilje

Dommen i Nannestad-saken tyder på at tvilløst-vilkåret sjelden vil komme i strid med bortfesters vern etter EMK P1-1. Rettskildemessig er det mest interessante ved dommen drøftelsen av synspunktet hypotetisk lovgivervilje, som har meget begrenset rekkevidde og gjennomslagskraft. På tomtefesteområdet er dommen klargjørende. Lovgiver har nå tatt stilling til konsekvensene av Lindheim-dommen.

Saken

Høyesterett i storkammer avsa 9. mai 2018 dom i sak mellom Nannestad kommune og Rådyrvegen borettslag (HR-2018-865-S). Tvisten gjaldt oppregulering av festeavgift. Spørsmålet var om kommunen kunne oppregulere festeavgiften slik at reguleringen gjenspeilte økning i festetomtenes markedsverdi. Kommunen fikk ikke medhold.

Sakens bakgrunn

Nannestad kommune hadde på 1970-tallet festet grunn fra Opplysningsvesenets fond. Kommunen bortfestet området bl.a. til Rådyrvegen borettslag. Etter fremfeste-avtalen mellom kommunen og borettslaget var det fastsatt at festeavgiften kunne justeres hvert 10. år. Det var i avtalene ikke uttrykkelig gitt noen anvisning på etter hvilke kriterier oppregulering skulle skje. Det var et punkt i festeavtalen om «tvister» der det het at «Eventuelle tvister som måtte utspringe av denne festekontrakten avgjøres etter bestemmelser i lov om tomtefeste, som gjelder helt ut for denne kontrakt. ...» På det tidspunkt festekontrakten i saken ble inngått (i 1996) ga bakgrunnsretten (tomtefesteloven av 1975) bortfester adgang til å kreve oppregulering basert på endringer i tomteverdi for nye festekontrakter (dette var annerledes for kontrakter som var inngått før 1983).

I festeforholdet mellom Opplysningsvesenets fond og kommunen ble festeavgiften etter hvert betydelig oppjustert. Kommunen ønsket å foreta en korresponderende økning i fremfesteforholdene.

Rettslig bakgrunn - lovreglene om oppregulering av festeavgiften og sentrale dommer

Tomtefesteloven har vært endret flere ganger etter at den nye loven fra 1996 trådte i kraft i 2002. Rettsområdet har vist seg å være konfliktfylt.

Oppreguleringsadgangen i Nannestad-saken var regulert av tomtefesteloven § 15. Etter bestemmelsens første ledd kan oppregulering skje i henhold til endring i konsumprisindeksen (KPI). Etter § 15 annet ledd nr. 2 (slik den lød frem til den ble endret ved lov-2015-06-19-63) kunne bortfesteren kreve at festeavgiften ble oppregulert med mer enn endringen i KPI dersom det hadde tilstrekkelig grunnlag i den konkrete festeavtalen. Vilkåret for slik oppregulering er at det «tvillaust er avtalt».

Rettsområdet har vist seg å være konfliktfylt

- Christian Reusch, partner, Simonsen Vogt Wiig

Bortfesteren kunne bare kreve slik oppregulering én gang, nemlig ved den første oppreguleringen etter at den nye tomtefesteloven trådte i kraft i 2002. Denne adgang til én oppregulering som kunne være høyere enn KPI-endringen ble gjerne omtalt som «engangsløftet». Siden bestemmelsen knyttet seg til første regulering etter at den nye loven trådte i kraft, hadde den karakter av å være en overgangsregel. Ved den siste endringen av tomtefesteloven ble regelen derfor flyttet fra § 15 annet ledd nr. 2 til overgangsreglene punkt II.5 bokstav b.

Vilkåret om «tvillaust avtale»

Kravet til «tvillaust er avtalt» (heretter bare tvilløst-vilkåret)og at engangsløftet bare gjaldt ved den første oppreguleringen etter 1. januar 2002, har reist flere tolkningsspørsmål. Det er gjennom en rekke høyesterettsdommer avklaret at tvilløst-vilkåret både innebærer at det må være tvilløst at partene har avtalt at oppregulering skal skje på annen måte enn etter KPI, og videre må det være tvilløst hva slags regulering avtalen går ut på. En avtale som for eksempel sa at «festeavgiften skal oppreguleres hvert 10. år, men KPI skal ikke danne grunnlag for oppreguleringen» ville ikke fylt dette doble tvilløst-kravet (og paradoksalt nok ville det da i eksemplet fulgt nettopp at oppregulering ville følge KPI).

Tvilløst-vilkåret innebærer at det gjelder et strengere beviskrav enn vanlig sannsynlighetsovervekt.

- Christian Reusch, partner, Simonsen Vogt Wiig

De største tolkningsproblemene synes å ha knyttet seg til avtaler med henvisning til at tvist om oppregulering skal avgjøres ved «skjønn», og der spørsmålet har vært om henvisningen til denne behandlingsmåten (rettslig skjønn) også innebar en henvisning til at oppregulering skulle skje etter endringer i markedsverdien. De sentrale dommer er Rt-2005-1202 (Falkum), Rt-2006-1547 (Hvaler II), Rt-2007-1697 (Båtsvikdalen), Rt-2007-1706 (Bøvre), Rt-2008-306 (Strinda) og Rt-2010-577 (Rygge). Tvilløst-vilkåret innebærer at det gjelder et strengere beviskrav enn vanlig sannsynlighetsovervekt.

Første regulering i 2002

Vilkåret om at det gjaldt første oppregulering etter at den nye loven trådte i kraft har også blitt behandlet i flere saker. Det er fastsatt i en del tomtefestekontrakter at oppregulering kan skje med relativt korte mellomrom (5 eller 10 år) for endringer i KPI og at eventuell full revisjon opp til markedsverdi kan skje etter et større antall år eller ved forlengelse av kontrakten. I Rt-2007-1706 (Bøvre) kom Høyesterett til at muligheten for engangsløft var tapt når det allerede var foretatt en oppregulering etter at den nye loven trådte ikraft, selv om den første reguleringen etter kontrakten selv var avgrenset til KPI-regulering. I praksis innebar det at bortfesteren ikke fikk noen glede av kontraktens bestemmelse om markedsverdiregulering på et senere tidspunkt. Denne fortolkningen ble bekreftet i Rt-2011-129 (Ringve) og i Rt-2013-705 (Rød gård). De to siste dommene viste likevel at det måtte trekkes en grense mellom reguleringer som skjedde med grunnlag i avtalen og reguleringer som skjedde med grunnlag i tomtefesteforskriften. For partene i kontraktsforholdet kunne nok denne grensen tidvis være subtil der begge grunnlag ledet til en oppregulering basert på endringen i KPI. Ved den enstemmige storkammerdommen i Rt-2015-421 (Grimstvedt) gikk Høyesterett uttrykkelig bort fra den tidligere fortolkningen av «første reguleringa» i § 15 annet ledd. Etter Høyesteretts nye fortolkning skulle bestemmelsen forstås slik at bortfesteren i medhold av § 15 annet ledd nr. 2 kan foreta én avtalebasert oppregulering av festeavgiften uansett om avgiften tidligere har vært justert en eller flere ganger på grunnlag av konsumprisindeksen.

Lindheim-saken som bakteppe

Et vektig argument da Høyesterett behandlet Grimstvedt-saken i 2015 var EMDs dom i Lindheim-saken (dom 12. juni 2012, EMD-2008-13221). Lindheim gjaldt bestemmelsen i tomtefesteloven § 33, som ved festetidens utløp ga fester rett til å kreve forlengelse av kontrakten på samme vilkår som tidligere. Ved forlengelse etter § 33 ville kontrakten bli tidsubestemt og løpe til den ble sagt opp av festeren eller til tomten ble innløst av festeren. Loven åpnet ingen mulighet for at bortfesteren kunne kreve festeavgiften oppregulert med mer enn endringen i KPI.

EMD kom i dommen til at forlengelse på samme vilkår i Lindheim-saken krenket bortfesters rett til vern om eiendomsrett etter EMK tilleggsprotokoll 1 artikkel 1 (EMK P1-1). EMD fant inngrepet i eiendomsretten disproporsjonalt med de formål forlengelsesreglene skulle ivareta. Det var en rekke faktorer EMD la vekt på i denne vurderingen, se dommen særlig avsnitt 128 – 134.

En faktor var at festeavgiften var lav i forholdet til eiendomsverdi (0,25 % eller lavere). En annen faktor var at bortfesterne hadde en berettiget forventning om at festekontrakten ville utløpe når den avtalte festeperioden var gått. Forlengelse på samme vilkår har i et slikt perspektiv et ganske sterkt preg av påtvunget kontrahering, selv om det ikke formelt er tale om ekspropriasjon. En samlet vurdering av faktorene ledet til konklusjonen om krenkelse av P1-1.

Utredet festekontrakter

Det ble oppnevnt et offentlig utvalg som i NOU 2013: 11 Festekontrakter og folkerett vurderte hvilke lovendringer Lindheim-dommen foranlediget. Utredningen ble fulgt opp gjennom Prop. 73 L (2014 – 2015) og lovvedtak 19. juni 2015 nr. 63 om endringer i tomtefesteloven. Ved forlengelse etter § 33 ble det gitt en ny regel om at bortfester vil ha rett til å kreve oppregulering av festeavgiften opp til 2 % av tomtens markedsverdi. Se § 15, nytt fjerde ledd. Reglene om regulering av festeavgift i kontraktens løpetid ble ikke endret, bortsett fra den tekniske endring som er omtalt ovenfor, om at engangsløftet ble flyttet over fra § 15 annet ledd nr. 2 til lovens overgangsregler.

Rt-2015-421 (Grimstvedt) gjaldt samme problemstilling som Rt-2007-1706 (Bøvre).

De interne norske rettskildene knyttet til reglene om engangsløftet kunne anføres til støtte både for det resultatet Høyesterett kom til i 2007 og i 2015. 2007-dommen bygget på en streng ordlysfortolkning av «første» regulering. 2015-dommen lar seg også godt forene med lovens ordlyd.

Denne dommen tar imidlertid i større grad opp i seg hensynet til de formål lovens regler om engangsløftet var bærer av og lar dem få gjennomslag. Men ettersom Høyesterett fra tidligere hadde valgt å følge den strenge ordlydsfortolkningen måtte det noe spesielt til for å snu. For å bruke Høyesteretts egne ord (avsnitt 51): «Et klart prejudikat - som Bøvredommen - som også er fulgt opp i senere praksis, skal det mye til for å fravike.» Høyesterett kom imidlertid til at EMDs dom i Lindheim hadde «endret det rettslige bildet på en avgjørende måte» (avsnitt 82).

Forlengelse på samme vilkår

På den bakgrunn kom Høyesterett til at det var

«klart best i samsvar med de hensyn som trekkes fram i Lindheimdommen, og som … er tillagt vekt i lovforarbeidene, å tolke bestemmelsen slik at bortfesteren i medhold av § 15 andre ledd nr. 2 kan foreta én oppregulering av festeavgiften uansett om avgiften tidligere har vært justert en eller flere ganger på grunnlag av konsumprisindeksen. Den lovtolking som tidligere er lagt til grunn, kan derfor ikke lenger opprettholdes» (avsnitt 83).

Det er en nær indre sammenheng mellom tomtefestelovens regler om festeavgift, regulering av festeavgiften, forlengelse og innløsning. Rt-2015-421 viste at Lindheim-dommen var av relevans også utenfor det den saken direkte hadde gjeldt, nemlig forlengelse på samme vilkår.Det var ikke overraskende. Som det har blitt uttrykt: I Rt-2015-421 tok Høyesterett Lindheim-dommen hjem. Men det fremsto som mer åpent hvilket gjennomslag og betydning Lindheim-dommen ville få på andre områder.

I storkammerdommen i HR-2016-304-S vurderte Høyesterett reglene om innløsningsvederlag etter tomtefesteloven § 37 mot EMK P1-1 og Lindheim-dommen. Høyesterett kom enstemmig til at reglene om innløsningsvederlag ikke var i strid med EMK P1-1.

Omkampen om tvilløst-vilkåret

Bortfesterne som i Rt-2006-1547 (Hvaler II) hadde måttet tåle at festeavgiften bare kunne oppreguleres i samsvar med endringen i KPI, anla i kjølvannet av Lindheim-dommen et erstatningssøksmål mot staten. Det ble i erstatningssaken anført at «tvillaust-kravet» hadde grepet inn i vernet om deres eiendomsrett. Foruten dette vilkåret ville de med hjemmel i festeavtalen hatt rett til å oppregulere festeavgiften i samsvar med endringen av tomtens markedsverdi, anførte de. Staten bestred at de avtalemessig ville hatt rett til det. Uansett bestred staten at tvilløst-vilkåret ledet til noen krenkelse av P1-1. Erstatningssaken kom til storkammerbehandling i Høyesterett. Ved kjennelsen i HR-2016-2195-S ble saken avvist. Flertallet på åtte dommere fant at erstatningssøksmålet mot staten måtte avvises. Det var etter flertallet syn tale om en omkamp om riktigheten av 2006-dommen, og saken var derfor reist i anledning av en rettslig avgjørelse i strid med domstolloven § 200 tredje ledd. Et mindretall på tre mente at saken kunne fremmes til realitetsbehandling. Mindretallet mente videre at tvilløst-vilkåret innebar at bortfesterne var fratatt adgang til oppregulering i strid med EMK P1-1. Flertallet uttalte seg ikke om dette materielle spørsmålet.

Mindretallets uttalelser om det materielle spørsmålet – forholdet mellom tvilløst-vilkåret og EMK P1-1 – kunne skape uklarhet. Kunne partene i tomtefesteforhold nå forholde seg til lovens regler om på hvilke vilkår det var adgang til å oppregulere med noe annet og mer enn endringer i konsumprisindeksen? Eller ga Lindheim-dommen føringer for at en måtte se bort fra tvilløst-vilkåret slik at det ville være tilstrekkelig med sannsynlighetsovervekt for at partene hadde avtalt noe annet? Dette var det rettslige bakteppet da Nannestad-saken kom til Høyesterett.

Partenes anførsler for Høyesterett

Nannestad kommune anførte at festeavtalen etter alminnelige avtalerettslige tolkningsprinsipper ga anvisning på at bortfester kunne kreve oppregulering av festeavgiften basert på endring i tomteverdien. Tvilløst-vilkåret ledet imidlertid til at kommunen ble forhindret fra å foreta slik oppregulering. Kommunen hadde for tidligere instanser anført at kommunens rettigheter etter EMK P1-1 derved ble krenket. For Høyesterett erkjente imidlertid kommunen at den – som offentlig organ – ikke var vernet av konvensjonens regler. Derimot anførte kommunen at den måtte bli behandlet på linje med private bortfestere. Og videre anførte kommunen at det for private bortfestere ville innebære en krenkelse av EMK P1-1 å holde fast ved tvilløst-vilkåret. Her støttet kommunen seg i hovedsak på mindretallets votum fra HR-2016-2195-S.

Rådyrvegen borettslag anførte prinsipalt at en riktig tolkning av kontrakten ikke ga anvisning på tomteverdiregulering. Kommunen er ikke rettighetssubjekt etter EMK og kan heller ikke indirekte oppnå slik status ved å argumentere med likebehandling med eventuelle private bortfestere i tilsvarende situasjon. Uansett ville det ikke innebære noen krenkelse av EMK P1-1 om vilkåret om tvillaust avtalt forhindret tomteverdiregulering i kontraktens løpetid. Ved eventuell forlengelse ville kommunen etter den nye § 15 fjerde ledd kunne kreve oppregulering beregnet etter tomteverdi.

Kommunen er ikke rettighetssubjekt etter EMK og kan heller ikke indirekte oppnå slik status

- Christian Reusch, partner, Simonsen Vogt Wiig

Staten v/Justisdepartementet ga innlegg i saken i medhold av tvisteloven § 30-13. Staten sluttet seg til borettslagets anførsler og utdypet dem særlig for konstitusjonelle deler og for forholdet til folkeretten.

Høyesteretts resultat og begrunnelse

Høyesterett begynte med å fastslå at en kommune ikke er et rettighetssubjekt etter EMK (dommen avsnitt 49). Denne konklusjonen synes helt sikker og foranlediget ingen lang drøftelse. Det ble vist til EMDs dom 7. juni 2001 Danderyds kommun mot Sverige.Et avgjørende kriterium der var om organet «exercise public functions, notwithstanding the extent of their autonomy vis-à-vis the central organs». Det taler for at konklusjonen måtte blitt den samme om det for eksempel hadde vært tale om et interkommunalt selskap som hadde ivaretatt forvaltningsoppgaver. Det lå utenfor saken å uttrykke noe mer om grensedragningen.

Nannestad tapte argumentet om beskyttelse

Argumentet om at EMK P1-1 ville bli krenket synes å ha vært et hovedargument for kommunen da saken ble behandlet i lagmannsretten. Når det ikke ble opprettholdt for Høyesterett var det i stedet en mer komplisert argumentasjonslinje kommunen baserte sitt krav på. Høyesterett sammenfattet argumentet slik (avsnitt 51):

«dersom tvillaust-kravet, slik det så langt har vært fortolket, systematisk fører til krenkelser av EMK P1-1 for private bortfestere, må det vurderes om presumpsjonsprinsippet kan gi grunnlag for en generelt endret tolkning av loven, som så igjen ville kunne få konsekvenser også for offentlige bortfestere.»

Det sier nesten seg selv at det skal mye til før en kan vinne frem med et så indirekte resonnement. Og Høyesterett kom da også til at det ikke kunne føre frem.

Tilsidesettelse ville vært contra legem

For det første pekte Høyesterett på (avsnitt 55) at det var en vesentlig forskjell mellom rettskildebildet knyttet til tvilløst-vilkåret og det som hadde vært situasjonen i Grimstvedt for vilkåret om første regulering. Vilkåret om «tvillaust er avtalt» fremgår av lovteksten selv og av lovforarbeidene fremgår at hele hensikten var å oppstille et strengt beviskrav. Dette er befestet i en rekke senere høyesterettsdommer. Noe særlig rom for en endret fortolkning av «tvillaust»-vilkåret er det ikke i lovteksten. I Grimstvedt var som tidligere nevnt situasjonen at det interne, norske rettskildebildet like gjerne kunne ledet til motsatt konklusjon ved fortolkningen av «første regulering».

En ren tilsidesettelse av vilkåret «tvillaust er avtalt» ville være en fortolkning contra legem.

Høyesterett fremholdt videre at et beviskrav i seg selv ikke kan utgjøre en krenkelse av EMK P1-1 (avsnitt 58). Det er resultat av beviskravet som eventuelt må holdes opp mot konvensjonsbestemmelsen. Høyesterett bemerket til dette at det uten videre er klart at beviskravet ikke systematisk vil føre til krenkelser av EMK P1-1.Dette er noe andre toner enn mindretallet fra storkammeravgjørelsen i HR-2016-2195-S. Mer om det nedenfor. Blant annet, sa Høyesterett, vil det nærmest følge av seg selv at beviskravet ikke vil være et uforholdsmessig inngrep der det er kort tid igjen av festeperioden etter den aktuelle kontrakten.

Når Høyesterett kom til at det ikke var grunn til systematisk å anse at tvilløst-vilkåret ville være i strid med EMK P1-1, var det heller ikke noe særlig igjen av kommunens argument om at presumsjonsprinsippet tilsa en bortfortolkning av vilkåret, som også ville kunne komme kommunen og andre offentlige organer til gode.

Hypotetisk lovgivervilje

Kommunens argument var at tomtefestelovens forarbeider viser at en har ønsket å sidestille private og offentlige bortfestere. Ut fra en hypotetisk lovgivervilje måtte en derfor gå ut fra at en endret fortolkning overfor private bortfestere også måtte komme offentlige bortfestere til gode. Det finnes ett eksempel i Høyesteretts praksis der en har lagt vekt på en slik hypotetisk lovgivervilje for å endre en fortolkning i strid med lovens ordlyd. Det er Rt-2009-1118, som gjaldt ankenektelse i sivile saker. Høyesterett avviste at det var grunnlag for en tilsvarende tilnærming i denne saken (avsnitt 62 – 63).

Høyesterett synes for øvrig heller ikke helt overbevist av kommunens utlegning av lovforarbeidene. Etter Høyesteretts syn var det snarere slik at de passasjer kommunen hadde vist til underbygget at festerne skulle ha samme vern enten det var tale om private eller offentlige bortfestere. Poenget var ikke at offentlige bortfestere prinsipielt skulle stilles like sterkt som private bortfestere (avsnitt 67).

Vurdering og refleksjoner: Klar dom

Høyesteretts avgjørelse virker veldig klar. Da det ble avklart – og erkjent av kommunen – at kommunen ikke var vernet av EMK P1-1, synes det meste av substans i saken å være borte. At en kommune ikke er vernet av EMK P1-1 løser imidlertid ikke alle spørsmål i tilknytning til offentlige bortfestere. For Opplysningsvesenets fond gir Grunnloven § 116 føringer, jf. Rt-2010-535 (P). For offentlig bortfeste organisert gjennom private selskapsformer (typisk aksjeselskap) vil selskapet kunne ha vern etter EMK P1-1, selv om ikke selskapseieren har det.

Høyesteretts avgjørelse virker veldig klar

- Christian Reusch, partner, Simonsen Vogt Wiig

At kommunen som fremfester endte opp med en situasjon der kommunen måtte betale høyere festeavgift enn den kunne innkreve i fremfesteforholdet, er ikke noe særsyn. Se for eksempel den tidligere avgjørelsen Rt-2015-1180 (Våle prestegård) som viser at slike situasjoner kan inntre. Det er en logisk og nærliggende følge av at kommunen som mellomliggende ledd ikke nyter godt av de særlige reglene til vern om private som fester tomt til bolig eller fritidsbolig.

Hypotetisk lovgivervilje har lite å si

Rettskildemessig er antagelig det mest interessante ved dommen drøftelsen av synspunktet hypotetisk lovgivervilje, og klargjøringen av at det har meget begrenset rekkevidde og gjennomslagskraft.

På tomtefesteområdet er dommen klargjørende ved at den tydeliggjør at lovteksten setter begrensninger som ikke lett lar seg fortolke bort selv under påvirkning av EMK P1-1.

Særlig gjelder det etter lovendringene som ble vedtatt i 2015, som oppfølgning av Lindheimdommen. Lovgiver har nå vurdert og tatt stilling til hvilke endringer Lindheim-dommen foranlediget. Denne lovgivervurderingen vil inngå som et viktig og tungtveiende moment ved vurdering av forholdet til konvensjonens eiendomsvern. Når det nå er gitt egne regler om forhøyelse av festeavgift beregnet etter tomteverdien ved forlengelse, jf. § 15 fjerde ledd, er det antagelig en høy terskel for å anse at begrensninger på oppreguleringsadgangen i kontraktens egen, avtalte løpetid skal tilsidesettes som stridende mot EMK P1-1.

Som nevnt ovenfor anså et mindretall på tre dommere i HR-2016-2195-S at tvilløst-vilkåret i den saken ville innebære en krenkelse av bortfesters rettigheter etter EMK P1-1. Saksforholdet lå riktignok en del annerledes an enn i Nannestad-saken. Etter min vurdering gir de generelle uttalelsene om EMK P1-1 og tvilløst-vilkåret Nannestad-saken likevel grunnlag for å nedtone den usikkerheten om tvilløst-vilkårets forhold til EMK P1-1 som mindretallets uttalelser i HR-2016-2195-S skapte.

Terskel hevet

Dommen i Nannestad-saken utelukker ikke at det i enkelte tilfeller vil kunne være slik at tvilløst-vilkåret leder til resultater som er i strid med bortfesters vern etter EMK P1-1. Men det er nærliggende å forstå dommen slik at det nok sjelden vil kunne være tilfellet.

Dommen viser også at Grimstvedt-saken representer et meget spesielt tilfelle. Det var ikke bare en økonomisk sammenligning med Lindheim-dommen som ledet til resultatet. Høyesterett fremholdt i avsnitt 56 – 57 følgende:

I Grimstvedtsaken, som for øvrig ikke gjaldt en offentlig bortfester, fant Høyesterett at den tidligere lovtolkning ville gjøre forholdet til EMK P 1-1 problematisk, og at engangsløftet var nødvendig for at lovens ordning samlet sett skulle innebære en slik balansering av interessene som EMD legger stor vekt på. Jeg forstår da dommen slik at den nye tolkningen av lovens vilkår for å kunne oppregulere etter tomtepris, ble valgt for å unngå mulig systematisk krenkelse av EMK P 1-1.Det ble i dommen videre lagt til grunn at den tidligere tolkningen førte til ulike løsninger for tomtefestere, selv om forskjellene i deres avtaleforhold og omstendighetene ellers ikke kunne begrunne dette på en tilfredsstillende måte.

Disse spesielle og sammensatte forholdene gjør at det er lite rom for å analogisere fra den dommen.

Avklaring Lindheim-dom

Rekkevidden av Lindheim-dommen synes gjennom lovendringene i 2015 og de etterfølgende storkammerdommene fra Høyesterett i HR-2016-304-S, HR-2016-2195-S og HR-2018-865-S nå rimelig godt avklaret. Det er imidlertid noen særspørsmål som gjenstår. Et slikt gjelder holdbarheten av «taket» for oppregulering av eldre festekontrakter som er 9000 kr/kvadratmeter (indeksjustert fra 2002). Et annet er at dette «taket» er uavhengig av antall boenheter. Det kan medføre at markedsverdien kan bli veldig høy uten at det er noe rom for at bortfester får en rimelig andel av verdien.

Hvor langt de generelle bemerkninger i lovforarbeidene om balansering av partens interesser vil treffe i en slik situasjon synes ikke helt gitt. Et tredje problem knytter seg til festeforhold som har blitt oppregulert etter lovendringen i 2002, men der bortfester foretok en mer forsiktig økning enn justering etter full tomteverdiendring. Loven på den tiden ville åpnet for å gradvis opptrapping, men denne muligheten ble stengt fra 2004.

Det har vært mange plenums- og storkammersaker i Høyesterett de siste 11 årene. En kan jo håpe at rettsområdet nå er i ferd med å falle til ro. Men det er jo mulig at fantasien ikke strekker til.

Les også: Juridikas omtale av saken.