Muligheter og utfordringer for en bærekraftig boligmasse frem mot 2050 sett i lys av arealknapphet

Innledning

Den mest miljøvennlige kvadratmeteren er den som ikke bygges. Behovet for å redusere vår arealbruk er økende. Verdens naturmangfold reduseres, og (IPBES, 2019) beskriver arealbruksendringer som den viktigste negative faktoren. Som svar på denne utfordringen er det økende oppmerksomhet rundt arealnøytralitet i kommunal planlegging (Muhrman et al., 2021). Det er foreløpig ingen omforent definisjon på begrepet (D. Hagen et al., 2022), men defineres av Klimautvalget som praksis som stanser tap av natur og restaurerer like mye som det bygges ned (NOU 2023: 25). Det innebærer en enda strammere fortettingspolitikk der store deler av fremtidig utbygging vil styres mot allerede bebygde områder. Denne utviklingen påvirker måten vi forbruker landareal på, både som samfunn og enkeltindivid.

Norsk boligbebyggelse står for 22,4 % av bebygd landareal i Norge og er en vesentlig driver i arealbruk (SSB, 2023i). De aller fleste boligene vi skal ha i 2050, er allerede bygget, og mange av dem har allerede i dag høy alder (Fufa et al., 2020). En kan skille mellom to typer aldring i boligmassen. Den ene er fysisk aldring. Den andre er samfunnsmessig aldring, det vil si at det blir stilt strengere og andre krav til en bolig som et resultat av samfunnsutviklingen (Søgnen, 1981). De mange bygningene som ble bygget i løpet av tiårene etter andre verdenskrig, er i ferd med å nå sin planlagte levetid og trenger omfattende renovering eller transformasjon for å møte vår tids samfunnsutfordringer (Nordby, 2019). Det er godt dokumentert at miljøvennlig oppgradering av eksisterende bygninger i stedet for rivning og oppføring av nye bygninger i større grad er i tråd med ambisjonene i Parisavtalen og FNs bærekraftsmål (Fufa et al., 2020; Skaar & Bergsdal, 2022).

Men hva er en bærekraftig utvikling av boligmassen? Hvilke behov har vi i boligmassen for at den skal møte vår tids samfunnsutfordringer frem mot 2050? Og hvilken rolle spiller økende arealknapphet for disse behovene?

Denne studien søker å utforske utviklingsbehov for å sikre en bærekraftig boligmasse i Norge sett i lys av en nullvisjon for arealekspandering, her omtalt som arealnøytralitet. Utviklingsbehovet utforskes i lys av fysisk og samfunnsmessig aldring av boligmassen. Arealnøytralitet vil her si at vi møter befolkningsvekst og andre samfunnsendringer med å utvikle boligarealet vi har i dag, uten å bygge noe nytt. Studien utforsker scenarioet for en arealnøytral boligmasse i lys av demografisk utvikling og ressursbruk frem mot 2050, da dette er et år da Norge har forpliktet seg til å være et lavutslippssamfunn, noe som innebærer en reduksjon i klimagassutslipp på 90–95 % sammenliknet med utslippsnivået i 1990 (Miljødirektoratet, 2023).

Studien tar for seg følgende forskningsspørsmål:

Studien går bevisst bredt ut for å gjøre opp status for helhetlige behov i boligmassen. Bolig er et velferdsgode, en markedsvare og en kritisk infrastruktur i det norske samfunnet, noe som gjør den relevant for mange hensyn. I et samfunn preget av sektorstyring søker denne studien å se bolig på tvers av sektorinteresser. Målet med studien er å gi et overblikk og samle hensyn som bør sees i sammenheng i utviklingen av boligpolitikk rettet mot eksisterende boligmasse fremover. Studiens hovedvekt ligger på klima- og miljøhensyn i videre utvikling av den eksisterende boligmassen da naturkrisen og omdreining mot et lavutslippssamfunn i 2050 er utfordringer som direkte truer menneskets livsgrunnlag. Samtidig argumenteres det for hvordan det kan være synergier mellom så vel økonomiske og sosiale som klima- og miljømessige hensyn i videre utvikling.

Metode

For å besvare forskningsspørsmålene benyttes en tredelt metode, illustrert i figur 1. Først benyttes deskriptiv statistikk for å gi en situasjonsbeskrivelse av eksisterende boligmasse basert på nøkkeltall. Data er hentet fra Statistisk sentralbyrå (SSB), som også baserer seg på data fra matrikkelen, folkeregisteret og Norges vassdrag- og energidirektorat (NVE). Da det her er benyttet gjennomsnittstall for boligmassen i sin helhet, vil det være vesentlige begrensninger i denne fremstillingen. Det er store individuelle og geografiske forskjeller mellom husholdninger og lokal boligmasse som ikke fanges opp i analysen. Begrepet «bolig» defineres av SSB som «en boenhet som består av ett eller flere rom, er bygd eller ombygd som helårs privatbolig for en eller flere personer, og har egen atkomst uten at man må gå gjennom en annen bolig» (SSB, 2023l). Husholdning defineres som «alle personer som er fast bosatt i samme bolig og som har felles matbudsjett» (SSB, 2023j). For boarealberegningene er det benyttet data fra matrikkelen (SSB, 2023d) som er kategorisert av SSB i boligstørrelser med intervall på 10 m². Det er her benyttet en midlet verdi av hver kategori og ganget med antall boliger i gitt intervall. Verdien som oppgis her, er bruksareal, som defineres som «areal innenfor omsluttende vegger», i henhold til Norsk Standard NS 3940.

Figur 1.

Metodens andre del består av en litteraturstudie basert på forskningslitteratur, fagrapporter og politiske dokumenter. Dette danner grunnlag for utvikling av en behovsoversikt for bærekraftig utvikling i boligmassen, sett i lys av dens tilstand, som er beskrevet i første metodedel. Bokvalitet og bærekrafthensyn påvirkes i stor grad av nærmiljøet rundt boligene, men det inngår ikke i denne studien.

Tredje og siste metodedel er scenarioutvikling, som er en måte å utforske ulike strategier for fremtiden på i lys av en utfordring (Ameel, 2023). Metoden er nyttig for å avdekke stiavhengigheter samt sammenhenger mellom ulike hensyn. Studien utvikler to scenario. Det ene er at utviklingen følger dagens trender uten noen radikale endringer («business as usual»). For dette scenarioet er det benyttet enkel lineær regresjon for fremskrivinger, dette for å illustrere trenden i utviklingen i boligmassen. Det er mange faktorer som spiller inn på den faktiske utviklingen, så fremskrivingene er sterkt forenklet. Dette kommenteres i resultatene. Det andre alternativet som utforskes er arealnøytralitet i boligmassen, som her vil si at det ikke tas nye arealer i bruk for nye boliger og dermed at totalt boligareal i Norge holdes konstant frem til 2050. Her gjøres fremskrivinger for utvikling av landarealer, boligareal, energibehov til boligmassen og klimagassutslipp for de to scenarioene.

Historisk bakgrunn

Norsk bolighistorie bærer preg av sterk statlig styring frem til det nyliberale skiftet på 80-tallet. Boligstørrelse har vært styrt blant annet gjennom Husbankens arealkrav for å få boliglån. Frem til 2000-tallet har ca. halvparten av boligbyggingen i Norge vært lånefinansiert av Husbanken og dermed tilfredsstilt blant annet arealkrav. Husbankens øvre arealgrense har utviklet seg fra 80 m² i 1946 (Reiersen & Thue, 1996) til henholdsvis 200 m² for enebolig, 150 m² for småhus og 130 m² for leilighet i dag (Husbanken, 2022). Ettersom Husbanken ikke lenger finansierer allmenn boligbygging, styres boligstørrelse i dag i større grad av kommunene. I pressområder som Oslo og Bergen er kommunale verktøy for styring av boligstørrelse brukt som bolignorm og bestemmelser i kommune- og detaljplaner (Oslo kommune, 2007) (Bergen kommune, 2019). Her settes en nedre grense for boligstørrelse på 35 m². De kommunale verktøyene sier også hvor stor andel av leilighetene som skal være over 80 m² i et prosjekt, men det er ingen øvre grense for hvor store boligene kan være. I detaljregulering er det gjerne krav til tomteutnyttelse og byggehøyder som legger føringene for hvor stort det kan bygges.

Hensikten med styring av boligstørrelser har vært å balansere ressursbruk med bekjempelse av trangboddhet som var et stort problem i etterkrigsårene (Reiersen & Thue, 1996). Trangboddhet kan defineres som «husholdninger der enten antall rom i boligen er mindre enn antall personer, eller én person bor på et rom, eller dersom antall kvadratmeter (P-areal) er under 25 m² per person» (SSB, 2015). Trangboddhet er dermed avhengig av boligens areal og utforming samt hvem som bor i den. På landsbasis var 6,4 % av husholdningene trangbodd i 2022 (SSB, 2023g). Trangboddhet forekommer oftere i de store byene og høyest andel er i Oslo kommune der 12,8 % er i kategorien trangbodd (SSB, 2023g). Definisjonen av trangboddhet sier noe om fysisk størrelse, men trangboddhet er ikke synonymt med dårlige boforhold. Trangboddhetsdefinisjonen sier ingenting om opplevd størrelse og bokvalitet, og tar ikke hensyn til ulike kulturelle verdier. I beboerundersøkelser gjort i små boliger er beboere ofte mer fornøyd enn forskernes vurdering skulle tilsi. Noe av årsaken til dette er at mange av beboerne eier en liten bolig som første steg i boligkarrieren sin og ser muligheter for i framtiden å kunne endre bosituasjonen sin (Schmidt et al., 2009). Tilfredsheten er altså betinget av framtidsutsiktene og selvbestemmelse over egen bosituasjon. I en undersøkelse gjort i Oslo av minoritetsfamilier som ifølge definisjonen var trangbodd, mente mellom 60 og 70 % av dem at de ikke var det (Schmidt et al., 2009, s. 75). Dette underbygger poenget til Ruud (2016) om utfordringene med den normorienterte tilnærmingen til hva som er en god bolig i Norge. Amsrud (2018) finner i sin studie at den etablerte sannheten om at bokvalitet følger boareal, er i bevegelse sammen med oppfatningen om at en beboer trenger alle funksjoner i egen boenhet. Andresen (2023) finner at det er interesse for alternative boformer som bofellesskap i Norge, men at det er lite bevissthet rundt at det kan være et godt alternativ.

Offentlig styring i boligutviklingen skjer i dag i stor grad av Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) gjennom byggeforskriftene som stiller krav til nybygg (DiBK & NVE, 2022), samt i reguleringsprosesser på kommunalt plannivå. Disse verktøyene trer sjelden i kraft på eksisterende boliger da kravene ikke slår inn i sin helhet før prosjektet defineres som en hovedombygging (DiBK, 2022). Hovedombygging er omfattende og et utypisk tiltak på eksisterende boliger som gjerne heller vedlikeholdes og oppgraderes fragmentert og avhengig av økonomisk og annen ressursmessig anledning for den enkelte boligeier. Dermed tar det lang tid før forskriftskravene gir betydelig effekt, ettersom rive- og nybyggrater i boligmarkedet bare utgjør ca. 1% årlig (SSB, 2023a).

Det er flere tegn som tilsier at vi i dag befinner oss på et punkt der en vesentlig del av boligmassen trenger oppgradering for å sikre funksjonskrav for tiårene frem mot 2050. Som et resultat av den markedsdrevne utviklingen i boligmarkedet fra 1980-tallet har det de siste tiårene vært et manglende fokus på langsiktige fysiske kvaliteter som miljøvennlige løsninger, tilpasningsdyktighet og tilgjengelighet i den eksisterende boligmassen (Holt-Jensen & Pollock, 2008, s. 124). Utfordringene i boligpolitikken ligger derfor i stor grad på vedlikehold og ikke minst utvikling av den etablerte boligmassen, slik at boligene kan tilfredsstille nye og fremtidige behov (Ohnstad, 2017). Men hva kjennetegner fremtidige behov i boligmassen? Bosituasjon er for de fleste et privat anliggende, men samtidig en kritisk infrastruktur for samfunnet og dermed også en arena for samfunnsinteresser. Ruud et al. (2013) problematiserer norsk boligpolitikks normative tilnærming til boligbehov basert på definerte standarder, og synliggjør hvordan denne ikke sammenfaller med opplevelsen til grupper i befolkningen. De diskuterer også hvordan husholdningenes preferanser påvirkes av verdier, økonomisk status, kulturelle normer, livsstil og hvor i livsløpet en befinner seg, og at preferansene ikke bør forveksles med behov (Ruud et al., 2013). Med de globale utfordringene vi står overfor, blir behovsdefinisjonen viktigere for å bremse overforbruk og sikre nettopp bærekraftig utvikling, også for boligmassen.

FNs 17 bærekraftsmål ble offisielt vedtatt av FNs hovedforsamling i 2015 (Ravndal et al., 2023). 1. januar 2016 trådte utviklingsmålene i kraft. Men begrepet bærekraftig utvikling har røtter tilbake til 70-tallet, og ble for alvor forsøkt definert i Brundtlandrapporten fra 1987 som en «utvikling som tilfredsstiller dagens behov, uten å forringe kommende generasjoners mulighet til å tilfredsstille sine behov» (Verdenskommisjonen for miljø og utvikling, 1987). Begrepet ble i 1995 videreutviklet på verdenstoppmøtet for sosial utvikling og definert som «utvikling der økonomisk utvikling, sosial utvikling og miljøvern samvirker og forsterker hverandre gjensidig» (Forente nasjoner, 1996). Disse tre hensynsfaktorene for bærekraftig utvikling – sosiale, økonomiske og miljømessige – vil overlappe i noen grad (Manzi et al., 2010), og der disse overlapper, kan en finne synergier og muligheter (Kenny & Meadowcroft, 2002). Tredelingen fra 1995 tjener fortsatt som et godt analytisk verktøy i bærekraftvurderinger og vil benyttes videre i studien.

Den eksisterende boligmassen i Norge

Figur 2 viser hvor mange boliger det er av ulike typer i Norge i prosent. Det er en betydelig overvekt av eneboliger i boligmassen (48 %), noe som kan forklares ved selvbyggerkulturen som ble støttet av stat og kommune både før og etter andre verdenskrig. Det at en kunne gjøre en betydelig egeninnsats, har gjort den selveide eneboligen tilgjengelig for mange (Guttu, 2003). Videre utgjør boligblokker en relativt stor andel (25 %), samt rekkehus (12 %) og tomannsboliger (9 %). Kun 3 % av boligene er bygning for bofellesskap, og disse omfatter bo- og servicesenter, studenthjem eller studentboliger og andre bofellesskap. Eierandelen har vært svakt fallende siden 2015, fra 77,5 % til 76,4 % (SSB, 2023f).

Figur 2.

Av grafen i figur 3 ser vi at ca. 70 % av boligmassen er over 30 år gammel. Det er først på 2000-tallet at det virkelig ble gjort innskjerpinger på energikrav ved oppføring av nye boliger. Det har også vært en innskjerping i krav til tilgjengelighet i nye boliger siden 2010. Dette illustrerer omfanget av behovet for oppgradering med hensyn til tilgjengelighet og energieffektivitet i boligmassen.

Figur 3.

Figur 4 viser fordeling av boligmassen etter størrelse (bruksareal). De to toppene illustrerer gjennomsnittet for leiligheter som ligger på 70 m², og gjennomsnittet på eneboliger som ligger på 168 m² (Prognosesenteret, u.å.). Gjennomsnittlig bruksareal på alle nybygde boliger har siden 1980- tallet gått nedover fra 150 m² til like rundt 100 m² (Axelsen, 2020). Gjennomsnittsstørrelsen på en norsk bolig er 124 m². Selv om størrelsen på nybygde boliger går ned, ser vi av figur 5 at boligareal per innbygger øker nasjonalt og har økt fra 36 m² i 1980 til 62 m² per innbygger i 2022. Dette kan blant annet forklares ved økningen i en- og topersonshusholdninger, økning i kjøp av sekundærbolig samtidig som boligstørrelsene holder seg forholdsvis høye.

Figur 4.

Figur 5.

Bærekraftig utvikling av boligmassen frem mot 2050

I det følgende utforskes de tre dimensjonene 1. sosiale, 2. økonomiske, og 3. klima- og miljømessige hensynsfaktorer for bærekraftig utvikling i den etablerte boligmassen. Støa (2009) påpeker at for å operasjonalisere bærekraftig utvikling for boligsektoren er det nødvendig med en konkretisering av mål tilpasset nasjonal og lokal kontekst som kanskje også krever ulik vekting mellom de tre hensynsfaktorene.

Sosiale hensynsfaktorer – befolkningen og boligmassen

Sosiale hensynsfaktorer for bærekraftig utvikling i boligmassen beskrives av Støa (2009) som tiltak som bidrar til økt livskvalitet, blant annet ved tilgjengelighet, identitet og stedstilhørighet.

Objektiv livskvalitet omhandler viktige goder som etterstrebes av mange, slik som frihet, trygghet, helse og fellesskap. Boligforhold har stor innvirkning på livskvalitet ettersom boligen er det stedet norske innbyggere tilbringer mest tid i løpet av døgnet (SSB, 2012). For boligforhold er tilhørighet til bosted og tilgang på sosial støtte av særlig betydning for livskvalitet (Støren & Rønning, 2021).

Det er to store utviklingstrender som er vesentlig for måten vi bor på. Den første er endringen i alderssammensetning i befolkningen. I 2060 vil hver femte person i Norge være over 70 år, mens det i dag er hver åttende person (Kommunal- og moderniseringsdepartementet, 2021). Dette medfører at helse- og omsorgstjenestene vil få betydelig mindre kapasitet per bruker i kommende år. Allerede på 90-tallet ble det satt politisk fokus på å tilrettelegge for å kunne bo i egen bolig livet ut som en del av den fremtidige omsorgsmodellen (NOU 1992: 1). I de påfølgende tiårene har det vært et fokus på bygging av omsorgsboliger i offentlig regi, men det har vært lite fokus på den private boligmassen (K. Hagen & Barstad, 2022). Stortingsmeldingen «Leve hele livet» presiserer ytterligere at samfunnet skal legge til rette for at en kan være selvhjulpen så lenge som mulig og bli boende lengst mulig i egen bolig. Det presiseres også at det ligger et ansvar hos den enkelte til å tilpasse egen bolig (Meld. St. 15 (2017–2018)). Likevel har det skjedd lite i den eksisterende boligmassen, og Husbankens direktør har uttalt at «den største utfordringen utover 2020-tallet er at mange eldre utsetter eller unnlater å bygge om sin egen bolig» (Kaldheim, 2021).

I den ferske stortingsmeldingen «Fellesskap og meistring — Bu trygt heime» pekes det også på at det må utvikles flere sosiale boformer der det er større grad av deling og nabofellesskap for å hindre ensomhet og inaktivitet (Meld. St. 24 (2022–2023)). Livsløpsbolig er en bolig som er tilrettelagt slik at den kan brukes i alle livsfaser, også om man får bevegelseshemming (Thue, 2022).

Fysisk tilgjengelighet i boligmassen i Norge er ikke godt dokumentert, men det anslås at rundt 20 % av boligmassen hadde god tilgjengelighet i 2018 (Bø, 2019). Fysiske tilpasninger som forbedrer tilgjengeligheten i boligen, påvirker livskvaliteten for eldre voksne og oppgaveutførelsen i hjemmet positivt (Hwang et al., 2011). Tilgjengeligheten i et hjem er også viktig for den økende arbeidsstyrken som har private hjem som sin arbeidsplass, slik som hjemmebaserte pleie- og omsorgstjenester og sykehustjenester. Dette er gruppen med høyest lengre sykefravær i Norge, dobbelt så høyt som gjennomsnittet (NTB, 2023). De dominerende utfordringene for denne arbeidsgruppen er psykisk utmattelse og ryggsmerter. Arbeidsforholdene deres avhenger i stor grad av boligmassens fysiske miljø. Det er dermed også i samfunnets interesse å øke tilgjengeligheten og muligheten for sosial omgang i den private boligmassen.

I byene er det en økende flyttetendens blant unge eldre som flytter fra en større bolig til en mindre og gjerne mer sentral leilighet (Sandlie & Gulbrandsen, 2021), men denne muligheten er avhengig av den enkeltes boligkapital og privatøkonomi og boligmangfold i det lokale boligmarkedet. Vi kommer derfor ikke utenom å tilpasse eksisterende boligmasse for en økende andel eldre. Bedre tilgjengelighet i boligmassen vil også virke positivt for alle grupper med funksjonsnedsettelse.

I tillegg til en endring i alderssammensetning er det også en endring i våre levesett, der vi har en økning i en- og to-personshusholdninger over hele landet (Sørlien, 2022).

Som i de fleste vestlige land er gjennomsnittlig husholdningsstørrelse i Norge synkende og har sunket fra gjennomsnittlig 3,27 personer per husholdning i 1960 til 2,12 personer per husholdning i 2022 (SSB, 2023b). Figur 6 viser at hele 40 % av husholdningene i Norge var aleneboende i 2022, mens 14,2 % var aleneboende i 1960 (Norges forskningsråd, 1997).

Figur 6.

Norsk boligmasse ble med andre ord i stor grad bygget til en annen husholdningsstruktur enn den vi har i dag. I prognoser gjort av SIFO ser det også ut til at denne utviklingen vil fortsette (Slettemeås & Jacobsen, 2014). Aleneboernes boligpreferanser vet vi ikke mye om i Norge, men det er en økende interesse for mer sosiale boformer med et element av deling (Spurkland, 2020). Det har kommet flere private nyboligprosjekter i større norske byer som tester ut slike konsepter. Kvietkute & Lappegard Hauge (2022) finner i sin studie at beboere som ønsker seg inn i mer sosiale boformer med deleløsninger, ofte befinner seg i gruppen unge voksne og eldre voksne uten hjemmeboende barn. Motivasjonen til gruppene varierer, men bærer preg av faktorer som miljøhensyn, økonomiske hensyn (bedre bokvalitet for pengene) og sosialiseringsmuligheter.

Som Støa peker på, er fysiske forhold som tilgjengelighet viktig for bærekraftig utvikling i boligmassen. Det er også en økning i kulturell og sosial diversitet i samfunnet, med større variasjon i husholdningene, noe som taler for økt mangfold i boformer i boligmassen for at den skal kunne ivareta ulike husholdningers identitet. Stedstilhørighet er viktig for opplevd livskvalitet, og oppnås ved å sikre stabilitet i bosituasjon. Dette sikres i stor grad ved boligeierskap, og er et godt argument for å ivareta og styrke eierlinjen. Dette utdypes videre i neste avsnitt.

Scenario for utvikling i norsk boligmasse frem mot 2050

Fremtidig utvikling av boligmassen frem mot 2050 vil her undersøkes for to scenario, det ene er med lineære fremskrivinger av dagens trender («business as usual»), og det andre med arealnøytralitet i boligmassen der det ikke tilføres ytterligere areal frem mot 2050.

22,4 % av bebygd landareal i Norge er til boligformål. Figur 7 viser utviklingen i akkumulert landareal som benyttes til boligformål, fra 2011 og frem til i dag, samt fremskrivinger mot 2050. Den blå streken illustrerer scenarioet med arealnøytralitet for boligmassen, mens den stiplete røde illustrerer fremskrivinger ved «business as usual»-scenario. I det følgende utforskes de to scenarioene illustrert i figur 7. Alternativet «business as usual» viser en økning i landareal til boligformål på rundt 28,6 km² frem til 2050. Arealet er på størrelse med Ålesund kommune.

Figur 7.

Per 2022 er det i gjeldende kommuneplaner i Norge satt av en arealreserve til boligbygging på 1169,4 km² (SSB, 2023h). Den reserven fordeler seg på arealkategorier som vist i figur 8. Majoriteten av arealet er skog, jordbruk og fastmarksareal. Hvorvidt dette arealet blir nedbygget, er avhengig av fremtidig arealforvaltning og hvilken boligbygging som etterspørres og gjennomføres. Den demografiske utviklingen vil være en avgjørende faktor. For fremskrivingene benyttes SSBs hovedalternativ som innebærer en videre økning i befolkningen tilsvarende økningen vi har hatt siden 2010 (SSB, 2022).

Figur 8.

Figur 9 viser utvikling for ulike boligtyper i Norge fra 2006 til 2022. Vi ser av figuren at det er sterkest økning i antall leiligheter i boligblokk som oppføres, men fortsatt står eneboligen sterkt også i nyboligmarkedet. Denne utviklingen påvirker behovet for arealbruk til boligformål i plan da en enebolig er mer arealkrevende enn leiligheter.

Figur 9.

I et scenario med arealnøytralitet i boligmassen holdes også bruksareal i boligmassen konstant.

Figur 10 viser utvikling i totalt bruksareal for boligmassen frem mot 2050. Med et «business as usual»-scenario som den oransje stiplete linjen illustrerer, vil økt bruksareal i boligmassen øke med 95 800 000 m².

Figur 10.

Figur 11 viser fremskrivinger for boligareal per innbygger i Norge. For «business as usual»-alternativet viser den blå, stiplete linjen at dagens boligareal per innbygger på 62 m² vil øke til nærmere 85 m² i 2050. Dersom boligarealet holdes uendret og vi forholder oss til befolkningsfremskrivingen i SSBs hovedalternativ frem til 2050, viser den røde, stiplete linjen hvordan utviklingen i boligareal per innbygger vil flate ut og synke til 56,3 m² per innbygger. Dette er over dobbelt så mye som arealdefinisjonen for trangboddhet definerer. Frem mot 2050 anslår SSBs hovedalternativ at befolkningen vil øke med 558 641 innbyggere i Norge. Ved arealnøytralitet vil dette innebære at den eksisterende boligmassen må omstruktureres til nye boformer for å gi plass til flere mennesker på det samme arealet. Dette kunne rent teoretisk løses ved at for eksempel bortimot halvparten av de 1 027 942 enpersonshusholdningene pr. 2022 delte bolig med en annen person.

Figur 11.

Potensial for redusert energi levert til boligmassen

For å redusere behovet for levert energi over strømnettet til boligmassen finnes det tre tilnærminger: energieffektivisere boligene i henhold til Kyoto-pyramiden (EE), etablere lokal energiproduksjon som dekker deler av boligens energibehov (EP), og adferdsendring som reduserer sluttbrukers energibehov. Sistnevnte kan innebære økt bevissthet og energinøysomhet hos det enkelte individ, men vil i scenarioutviklingen bli representert ved arealnøytralitet som vil innebære redusert energibehov grunnet mindre bruksareal per innbygger.

For de to førstnevnte tilnærmingene er her valgt å se på de to estimatene i tabell 3 som begge gjelder for boligmassen alene. Det ene ser på det tekniske energisparepotensialet i eksisterende boligmasse, mens det andre estimerer det tekniske potensialet for solkraftproduksjon på eksisterende boligmasse.

Tabell 3.

Estimert energisparepotensial i eksisterende boligmasse og potensial for energiproduksjon.

Tiltak	Tiltak innebærer	Sparepotensial	Kilde
Energieffektivisering (EE)	Utbedring av bygningskropp, oppgradering av teknisk utstyr og energistyring	30,3 TWh	(DiBK & NVE, 2022)
Etablere lokal energiproduksjon (EP)	Innstallering av solceller på tilgjengelig tak og vegg på boligmassen	25,2 TWh	(Multiconsult, 2022)

Tabell 4 viser ulike utfall for scenarioene med «business as usual» og arealnøytralitet avhengig av hvilke energisparepotensial som hentes ut frem til 2050. Her estimeres utviklingen i energibruk dersom ingen potensial hentes ut, dersom kun energieffektiviseringspotensialet hentes ut (EE), og dersom dette kombineres med lokal energiproduksjon (EE + EP). Resultatene for energibehov levert over strømnettet illustreres også i grafen i figur 12.

Tabell 4.

Utvikling i energibehov levert til boligmassen over strømnettet ved ulike scenario.

Scenario	Energisparepotensial som hentes ut	Økt behov for energi levert over strømnettet grunnet tilført areal, TWh i 2050	Endring i energibehov levert over strømnettet, TWh i 2050	Energibehov levert over strømnettet til boligmassen, TWh i 2050
«Business as usual»	ingen	9,1	9,1	53,8
	EE	9,1	–20,9	23,5
	EE + EP	9,1	–46,1	1,4
Arealnøytralitet	ingen	0	0	44,7
	EE	0	–25,2	17,5
	EE + EP	0	–55,3	–10,8

Figur 12.

Vi ser av figur 12 at for scenario «business as usual» (rød, stiplet linje) estimeres en svak økning i energibehov i husholdningene, der energieffektivisering i eksisterende boliger og et varmere klima veier opp for økt boligareal grunnet nye energieffektive boliger (Birkelund et al., 2021). Fram mot 2050 er årlig estimert energibehov i boligmassen på rundt 50 TWh. Forskningsmiljø på energibruk i norsk boligmasse konstaterer at den nåværende takten i energieffektivisering i eksisterende boliger ikke er tilstrekkelig for å nå utflatingen som forutsettes i offentlige fremskrivinger (Sandberg et al., 2022).

I et scenario med «business as usual» for arealutvikling, samtidig som potensial for energieffektivisering og lokal energiproduksjon ikke hentes ut, viser den lilla, stiplete linjen en utvikling mot et energibehov på bortimot 55 TWh i boligmassen i 2050. Dersom vi setter arealnøytralitet i boligmassen som premiss, og energisparepotensialet estimert av NVE og DiBK hentes jevnt ut fra 2025 og frem mot 2050, viser den mørkegrønne linjen at energibehovet i boligmassen vil reduseres med 1,2 TWh i året, noe som tilsvarer en årlig besparelse oppunder årlig estimert produksjon til de to omstridte vindkraftverkene Storheia og Roan på Fosenhalvøya. De to vindkraftverkene har til sammen 151 vindmøller, et planområde på 62,4 km² og produserer 1,869 TWh elektrisitet i året (NVE, u.å.) (Fosenvind, u.å.) (Høyesterett, 2021). Til sammenlikning krever frigjøring av 30,3 TWh energi fra boligmassen ingen ny bruk av landareal, men en storstilt opprustning i virkemiddelapparatet for å nå boligeiere med kompetanse og handlekraft.

Den lyseblå, stiplete linjen viser potensialet for reduksjon ved å hente ut energieffektiviseringspotensialet og etablere lokal energiproduksjon (EE + EP) fra solcelleinstallasjon i et scenario med «business as usual» for arealutvikling. Den lysegrønne linjen viser utviklingen dersom en henter ut potensialet estimert av DiBK og NVE i kombinasjon med solcelleinstallasjon (EE + EP) i et scenario med arealnøytralitet. Dette siste scenarioet viser en boligmasse som blir netto leverandør av strøm til kraftnettet med et strømoverskudd i løpet av året på 10,8 TWh.

Avsluttende diskusjon

Norge har som mål å bli et lavutslippssamfunn i 2050. På veien dit skal to sammenkoblede kriser håndteres samtidig: klimaendringer og tap av natur. Samtidig skal velferdstjenester og folks livskvalitet ivaretas. Dette vil kreve betydelig omstilling i alle sektorer. Denne studien illustrerer arealutviklingens betydning for en bærekraftig utvikling i boligmassen frem mot 2050.

Store deler av boligmassen i Norge begynner å bli gammel og bærer preg av både teknisk og samfunnsmessig aldring. Boligareal per innbygger har økt jevnt og ligger i dag på 62 m², noe som illustrerer en arealbuffer i boligmassen. Studien illustrerer også hvordan vi teoretisk sett har nok boligareal til å huse befolkningen i 2050 i den eksisterende boligmassen, da vi ville hatt 56,3 m² per innbygger.

I litteraturgjennomgangen defineres behov i boligmassen sett i lys av demografisk utvikling og situasjonen i den etablerte boligmassen basert på de tre bærekrafthensynene sosiale, økonomiske og klima- og miljømessige faktorer. Analysen fremhever et misforhold mellom boligbehov og boligmassens sammensetning. Demografiske endringer i alderssammensetning og husholdningsstørrelse skaper nye behov. Det er et behov for bedre tilgjengelighet i boligmassen for at den skal kunne fylle sin samfunnsfunksjon som hovedarena for fremtidens eldreomsorg. Mindre husholdninger skaper også et behov for boliger som kan bekostes med en mindre husholdningsøkonomi. Ettersom boligareal er en vesentlig faktor for boligprissetting og bokostnader, vil mindre areal per husholdning og mer delte arealer også gi bedre økonomisk bærekraft for enkeltpersoner i boligmarkedet. Disse demografiske endringene taler begge for større diversitet i boformer som også tilrettelegger for sosial kontakt og deling, spesielt dersom vi ønsker å begrense fremtidig arealbruk til nye boliger.

I scenarioutviklingen estimeres medgått landareal til boligbygging frem mot 2050. Et viktig funn for landarealer er at 91 % av arealene som er regulert til boligformål i dag, er enten skog, jordbruksareal eller fastmarksareal. Dette er arealtyper det er økende fokus på å bevare – for å sikre matberedskap og naturmangfold. Bare 6 % av arealet regulert til boligbygging er bebygd areal.

Scenarioutviklingen estimerer også utviklingen i boligareal og tilhørende økning i energibehov og klimagassutslipp. Funnene illustrerer hvordan en videre utvikling med «business as usual» for boligmassen vil nulle ut effekten av store utslippsreduserende tiltak som gjøres i dag, og også skape et økt energibehov som vil medføre ytterligere kraftutbygging.

En rekonfigurering av deler av eksisterende boligmasse som gir lavere bruksareal per innbygger, har potensial til å bidra til bedre tilgjengelighet og økt mulighet for sosialisering. Det vil kunne bidra til bedre økonomisk bærekraft for mange som ønsker å eie egen bolig, men ikke har anledning til å kjøpe i dagens boligmasse. Det kan gi bedre boligdiversitet i nabolag og dermed bidra til økt beboermangfold som igjen motvirker segregering i byer og tettsteder.

Kan arealnøytralitetens inntog i norsk forvaltning representere et nyttig perspektiv i videre utvikling av den eksisterende boligmassen? Arealknappheten som vil tvinge seg frem i enda større grad enn i dag, vil med dagens politiske og regulatoriske system være enda mer prisdrivende. Dette må i tilfelle gi insentiv til å utforske en ny utvikling i eksisterende boligmasse.

Det er en liten trend i nyboligmarkedet som går i retning av mer sosiale boformer med økt grad av deling, men det er ikke gjort studier om hvorvidt dette gir bedre arealeffektivitet. Det er så langt heller ikke noen gode eksempler på tilsvarende utvikling for eksisterende boliger. Denne tiden med økt kostnadsnivå setter mange innbyggere i vanskeligere økonomiske situasjoner, og ettersom bokostnader utgjør en vesentlig del av et husholdningsbudsjett, vil denne utviklingen kunne føre til at flere vil være villige til å gjøre endringer for å oppnå lavere bokostnader. Dette gir en anledning til utvikling og nytenkning rundt løsninger som sikrer god bokvalitet på mindre areal og som ivaretar individuelle behov, men samtidig legger til rette for deling og sosialt fellesskap. Kanskje kan utviklingen vi nå opplever med økende bokostnader kombinert med økt antall aleneboende, representere et kritisk øyeblikk for norsk boligsektor til å tenke nytt.

Det er blitt svært lukrativt å investere i boligareal. Dette har medført at vi har endret vårt syn på en bolig, fra at boligen er noe som dekker et primærbehov, til at boligen er blitt en sparegris og et investeringsobjekt. Dette gir utfordringer. Boligmassen og dens posisjon i markedsøkonomien er i dag en sterk driver for økte sosiale forskjeller i samfunnet og for videre arealekspandering. Med økt arealknapphet i samfunnsutviklingen fremover kan disse problemene forsterkes hvis ikke det føres en bevisst politikk for å motvirke dette.

Gjeldende boligpolitikk som føres for eksisterende boligmasse, bærer preg av sektordeling helt ned til virkemiddelbruk mot den enkelte boligeier. Det er per i dag ingen strategi eller virkemidler med mål om å redusere behov for boligareal, hverken i ny boligbygging eller i eksisterende boligmasse.

En annen utfordring, som kanskje både er kulturell og regulatorisk, er den sterke normstyrte boligutformingen vi har hatt og har i norsk boligpolitikk. Den sikrer riktignok likhet og ivaretar minimumskvaliteter, men innenfor noen rigide fastsatte rammer og definisjoner for hva en bolig skal være. For å stimulere til økt innovasjon og nytenkning kan en endring av disse rammene og definisjonene, eller utvidelse av definisjonsmangfoldet, bidra til å muliggjøre arealeffektive, men også gode boliger.

Boligmassen eies av den brede befolkning og krever betydelige investeringer for å tilfredsstille dagens behov. Dette løftet er kritisk for både energiomstilling og omsorgstjenestene fremover og har således offentlig interesse. Men hvem skal bekoste løftet? Er det privatpersoner sitt ansvar å utbedre boligen for å imøtekomme samfunnets endrede krav og behov? Skal staten finansiere standardhevingen? Eller bør investeringen fordeles mellom begge?

I boligeierskap ligger et ansvar for vedlikehold og oppgradering av bolig, men behovene som her identifiseres, strekker seg kanskje utover det som kan ansees som boligeiers ansvar. Boligeierskap er å forvalte noe av stor verdi, noe som gjør oss konservative overfor endring. Å drive frem denne nytenkningen og skape gode piloter og eksempler i eksisterende boligmasse bør derfor ansees som et offentlig ansvar, gjerne i tett samarbeid med både bransjeaktører og boligeiere. Et eksempel på dette kan være Byarkitekten i Bergen kommunes Bopilotkontor som samler innbyggere som ønsker å bo bedre, sammen med andre og knytter dem i kontakt med boligutviklere (Bergen Kommune, u.å.).

Det presenteres flere synergier mellom de ulike behovene for en bærekraftig utvikling i boligmassen. Det illustreres hvordan flere politiske mål innen velferd, omsorg, fortetting, energieffektivisering og reduksjon i klimagassutslipp kan oppnå synergieffekter ved å tenke nytt om den eksisterende boligmassen og arealbruk. Dette krever en helhetlig, tverrsektoriell politikk.

Premisset om arealnøytralitet springer ut av et kritisk behov for å bevare naturmangfold, redusere klimagassutslipp og sikre fremtidig matproduksjon for å sikre videre livsgrunnlag på kloden vår. Dette taler for en tyngre vekting av disse hensynene frem mot 2050. Samtidig illustreres det hvordan de andre bærekraftshensynene har en fellesnevner i nettopp arealbruk. En høyere befolkningstetthet i nabolag kan også virke revitaliserende og danne grunnlag for ny forretningsutvikling og mer levende og attraktive nabolag.

Videre forskning trengs for å utforske mulighetsrommet for helhetlige oppgraderinger og rekonfigureringskonsepter av eksisterende boliger til mer sosiale boformer som krever mindre areal per beboer. Videre bør aksept og interesse for slike løsninger kartlegges. Et interessant spørsmål å utforske er hvor lite boareal en kan ha per beboer i alternative bokonsept og samtidig ivareta en god bosituasjon som oppleves som attraktiv.

Denne studien illustrerer hvordan de fleste av fremtidens boliger allerede er bygget, men trenger ombygging, tilpassing og rekonfigurering for å tilpasses fremtidens husholdninger i et lavutslippssamfunn i 2050. Kort sagt, areal trumfer det meste.