Utfordringer ved ikke-aktive landbrukseiendommer som ligger i personlig sameie

Oppløsning etter sameieloven § 15

Etter sameieloven § 15 første ledd har hver av sameierne rett til å kreve å få sameiet oppløst, mot at det gis varsel med rimelig frist. Hovedregelen er at «tingen», i dette tilfellet eiendommen, skal deles. Dersom dette ikke kan gjennomføres, skal eiendommen «seljast gjennom namsmydighetene etter reglane i tvangfullbyrdelseslova så langt dei høver», jf. sameieloven § 15 andre ledd. Deling og tvangssalg etter sameieloven skjer gjennom tingretten. Tingretten foretar ikke merking, måling, matrikkelføring og tinglysning.³⁵ Partene må da i etterkant søke om fradeling og rekvirere oppmåling gjennom kommunen.³⁶

Etter sameieloven § 15 tredje ledd kan et krav om tvangssalg fullføres selv om det ikke foreligger dom eller annet tvangsgrunnlag for oppløsning. Dette forutsetter at ingen av sameierne har kommet med innsigelser til kravet om oppløsning, eller «motmælet klårt er grunnlaust». Om hva som skal regnes som «klårt grunnlaust», har Nordtveit uttalt at det i praksis er vanskelig å avgjøre hva som skal til for at en innsigelse skal regnes som dette. Nordtveit legger til grunn at dersom tingrettene ikke kan avvise innsigelser mot begjæringen om oppløsning som klart grunnløse, må kravet om oppløsning avvises.³⁷ I forarbeidene til sameieloven er det uttalt at en sameier bør kunne fremme fullbyrdelse av tvangssalg, men at det bør begrenses til «tilfelle der det ikkje er tvist mellom sameigarane eller iallfall ikkje er noko verkeleg grunnlag for slik tvist».³⁸

Oppløsning etter plan- og bygningslov og jordlov

Dersom forholdene ligger til rette for det, kan sameiere oppløse et sameie etter søknad til kommunen. Ved søknad om fradeling skal det oppgis formål med fradelingen. Dette betyr at søkerne må tydeliggjøre hva den fradelte eiendommen skal brukes til. Dette kan være bolig, hytte, næring osv. Dette er viktig da formålet til søker og gjeldende planregulering i utgangspunktet må samsvare for at kommunen skal kunne fatte et delingsvedtak. Hvis ikke må det søkes om dispensasjon etter plan- og bygningsloven § 19. Dersom formålet samsvarer med gjeldende planregulering, og søknaden ellers er komplett, kan kommunen fatte delingsvedtak etter plan- og bygningsloven § 20-1 bokstav m. I noen tilfeller vil man også måtte innhente tillatelse eller samtykke fra annen myndighet, jf. plan- og bygningsloven § 21-5, jf. forskrift 26. mars nr. 488 om byggesak (byggesaksforskriften) § 6-2. Dette er f.eks. landbruksmyndigheten, som behandler deling av landbrukseiendommer etter jordloven § 12. Formålet med bestemmelsen er å opprettholde aktive bruk og hindre etablering av enheter som er vanskelige å drive rasjonelt.³⁹ Dersom søker får positivt vedtak etter plan- og bygningsloven og eventuelt jordloven § 12, er saken klar for oppmålingsforretning.

For å gjennomføre delingstillatelsen må det rekvireres oppmåling etter lov 17. juni 2005 nr. 101 om eigedomsregistrering (matrikkelloven). En oppmålingsforretning er «den oppgåva som går ut på å klarleggje og beskrive grenser og rettar til fast eigedom, og gi nødvendig dokumentasjon for matrikkelføring, jf. § 33», jf. matrikkelloven § 3 første ledd bokstav h. Matrikkelloven § 33 tredje ledd sier at

[i] ei forretning som gjeld oppretting av ei ny matrikkeleining eller ei arealoverføring, skal dei nye grensene merkjast i marka i samsvar med kommunalt løyve etter plan- og bygningsloven. […] Den som utfører forretninga kan samtykkje i mindre avvik, for å kunne få ei gagnleg grense ut frå tilhøva i terrenget.

Vedtaket som innvilger deling av eiendommen, er det styrende dokumentet ved en oppmålingsforretning. Delingsvedtaket skal også være basert på partenes søknad. Det er tillatt med mindre avvik for å få en grense som er tilpasset terrenget, jf. matrikkelloven § 33 tredje ledd tredje punktum. I odelstingsproposisjon nr. 57 (2006–2007) er mindre avvik beskrevet som «mindre areal enn det som kan overførast etter (matrikkelloven) § 16 om grensejustering».⁴⁰ Dette er opptil 5 % av arealet til de involverte enhetene, men maksimalt 500 m², jf. forskrift om eiendomsregistrering (matrikkelforskriften) § 34 tredje ledd.

Dersom partene er enige og oppmålingen gjennomføres som planlagt, vil de nye eiendommene tildeles egne gårds- og bruksnummer. Ved en kommunal deling av eiendommen kan kommunen tinglyse delingen, og eiendommene får opprettet grunnboksblad. Alle som eide eiendommen før delingen, vil stå som eier på alle de fradelte eiendommene. Overskjøting innad i de ulike nye eiendommene må partene selv ordne i etterkant.⁴¹

Oppløsning etter jordskifteloven § 3-7

Jordskifteloven § 3-7 sier at «[j]ordskifteretten kan dele og forme ut ein eigedom med tilhøyrande bruksrettar etter eit fastsett høvetal». Etter lovforarbeidene til jordskifteloven er bestemmelsen tiltenkt for to situasjoner med henblikk på personlige sameie. Dette er deling (oppløsning) av personlige sameier og oppløsning av tilleggsjord som er kjøpt sammen av flere gårdbrukere.⁴²

I forarbeidene til jordskifteloven er bakgrunnen for bestemmelsen blant annet at andre prosesser for oppløsning av slike sameier kan være vanskelig for eierne å gjennomføre. Det vises til at dersom oppløsningen skal gjøres gjennom kommunen, må alle eierne være enige om det. På samme måte som ved deling gjennom kommunal behandling må det søkes om tillatelse til deling etter plan- og bygningsloven, og eventuelt jordloven, ved en jordskiftesak. Bestemmelsen er en videreføring av § 2 første ledd bokstav g i jordskifteloven av 1979. I forarbeidene til jordskifteloven er det presisert at delingstillatelse fra kommunen må foreligge for at jordskifteretten kan gjennomføre oppløsning av personlige sameie.⁴³

Dersom en eller flere i et personlig sameie ønsker å benytte jordskifteretten for å oppløse sameiet, kan jordskifteretten «dele og forme ut ein eigedom», jf. jordskifteloven § 3-7. Dette vil si at eiendommen deles mellom sameierne. Jordskifteretten skal trekke nye grenser og utforme de nye eiendommene.

Jordskifteretten skal gjøre en vurdering av om de materielle vilkårene etter jordskifteloven §§ 3-2, 3-3, 3-17 og 3-18 er til stede. Paragraf 3-17 er et materielt vilkår i saker hvor det kreves offentlige tillatelser for å gjennomføre jordskifteløsningen. De materielle vilkårene må være oppfylt for at jordskifteretten skal kunne benytte virkemidlene fra §§ 3-4–3-10, hvor § 3-7 omhandler deling av personlig sameie. Dersom vilkårene ikke er til stede, kan ikke jordskifteretten gjennomføre oppløsningen.⁴⁴

Etter jordskifteloven § 3-2 skal jordskifteretten vurdere om noen av eiendommene i jordskiftet er vanskelig å bruke «på tenleg måte etter tida og tilhøva».⁴⁵ Det er likevel uttalt i lovforarbeidene at etter vurderinger etter jordskifteloven § 3-18 kan jordskifteretten

blant anna ta omsyn til at partane kan ha ulike motiv for å eige, bruke og utvikle eigedommen eller bruksretten. Kva som er eit tap for eigedommen eller bruksretten, må sjåast i lys av kva som blir teke opp som utenlege eigedomstilhøve, og kva for interesser eigaren eller bruksrettshavaren undervegs i saka gir til kjenne for bruken av eigedommen.⁴⁶

Samarbeidsproblemer mellom sameierne kan også inngå i den samlede vurderingen av om situasjonen er utjenlig.⁴⁷

Dersom jordskifteretten mener at det foreligger utjenlige eiendomsforhold, skal den gjøre en vurdering av jordskifteloven § 3-3.⁴⁸ Denne bestemmelsen sier at jordskiftet skal skape mer tjenlige eiendomsforhold. Etter lovforarbeidene skal dette være en helhetlig vurdering, hvor også partenes egne meninger om utjenlige forhold skal tas med. Også kostnadene ved jordskiftet må tas med i vurderingen.⁴⁹

Det neste materielle vilkåret som må være oppfylt, følger av jordskifteloven § 3-17. Bestemmelsen sier at jordskifteløsningen ikke må være i strid med bindende offentlige bestemmelser om arealbruk, og at f.eks. delingstillatelse må være gitt før jordskifteretten kan ta en avgjørelse om den endelige jordskifteløsningen. Forarbeidene til jordskifteloven nevner «lover, forskrifter, reguleringsplan og andre arealplaner etter plan- og bygningsloven, og områdevern etter naturmangfoldloven» som eksempler på hva som kan være offentlige bestemmelser.⁵⁰ Ved deling av eiendom er det fradeling av de ulike teigene det gis tillatelse til.

Det siste materielle vilkåret som må oppfylles, er i jordskifteloven § 3-18, Vern mot tap. Bestemmelsen sier at «[j]ordskifteløysinga skal ikkje føre til at kostnadene og ulempene blir større enn nytten for nokon eigedom eller bruksrett». Vurderingene jordskifteretten skal gjøre etter § 3-18, likner de vurderingene som skal gjøres etter § 3-3. Forskjellen er at § 3-18 tar for seg hvordan jordskifteløsningen slår ut for hver enkelt eiendom eller bruksrett.⁵¹

Kompetansen jordskifteretten er gitt etter jordskifteloven § 3-7, er å verdsette de enkelte delene basert på et forholdstall, og utføre delingen.⁵² Verdsettingen skal sikre at jordskiftet ikke får følger som strider mot de grunnleggende materielle vilkårene. Samtidig legger verdsettingen til rette for drøfting av en jordskifteløsning som kan bøte på de utjenlige eiendomsforholdene.⁵³

Ved avgjort og rettskraftig sak vil jordskifteretten gjennomføre selve delingen og overføre de ulike teigene til de ulike eierne. Jordskifteretten sender så krav om matrikkelføring til kommunen og tinglyser saken, jf. jordskifteloven §§ 6-30 og 6-31.

Dersom eierne ikke oppløser sameiet, vil andelene etter hvert bli overført til neste generasjon. Dette kan skje mer eller mindre bevisst. Dersom det skjer som ledd i en bevisst handling, vil det kunne omtales som arveplanlegging, som skal gjennomgås i neste del av artikkelen.

Hjemmelsoverføring

Intervjuene av de fire respondentene viser at hjemmelsoverføringer ikke skaper noen spesielle utfordringer. Ny arvelov § 99 a skaper en tinglysingsplikt for dødsbo på landbrukseiendommer, og mulighet for tvangssalg av slike eiendommer dersom eierskifte ikke gjennomføres. Det vil være interessant med en ny undersøkelse av dette etter hvert som vi får praksis knyttet til håndhevelsen av bestemmelsen.

Bruk og organisering

Intervjuene viser at to av respondentene ikke har noen utfordringer med bruken, mens de to andre har mindre eller større utfordringer med bruken. Utfordringene er at respondentene ikke får bruke eiendommene slik de ønsker. De har respekt for at flertallet bestemmer, og vil ikke lage bråk. De er ikke klar over at de kan bruke sin del som de ønsker, så lenge denne bruken ikke går ut over de andre sameierne. En sameieavtale om forskjellig bruk, og regulering av denne bruken, jf. sameieloven § 3, kunne vært en enkel og ryddig løsning for sameierne som opplever utfordringer.

Organisering, eller mangelen på dette, skaper utfordringer for sameierne. Dette viser seg i samtlige sameier, hvor det enten er mangel på organisering i det hele tatt eller mangel på vesentlige ting som organisering av vedlikehold.

Oppløsning og arveplanlegging

Ingen av respondentene var klar over mulighetene for oppløsning på noen som helst måte, og har tenkt mer i retning av at én av sameierne måtte overta alene. Oppløsning i seg selv skaper ikke direkte utfordringer for sameierne, men spørsmålet om sameiet kan oppløses, er utfordrende. Dette fordi det er mange faktorer som spiller inn, som hvorvidt kommunen vil gi delingstillatelse, eller om jordskifteretten vurderer de materielle vilkårene til å være til stede. I tillegg er tilknytningen til eiendommene så sterk at sameierne ikke vurderer behovet for oppløsning som et reelt alternativ.

En utfordring som sameierne skaper selv, er at de ikke tenker på arveplanlegging og at det dermed blir flere sameiere i fremtiden. Samtlige av respondentene ser problematikken ved at det blir flere eiere, men vil likevel gi sin andel videre til sine barn. Flere eiere skaper større vanskeligheter med organisering, men det skal nevnes at undersøkelsen også viser at sameiet med flest sameiere har minst konflikter.

Bruk

Et personlig sameie kan i utgangspunktet bruke eiendommen til det den var ment å skulle brukes til, eller vanligvis brukes til, jf. sameieloven § 3. Ingen av respondentene bruker eiendommene til det den var ment å skulle brukes til, nemlig landbruk. Tre av fire respondenter svarer også at de andre sameierne bruker eiendommen på samme måte, eller at de ikke bruker den i det hele tatt. Bare respondent C er helt uenig i bruken som utøves i dag, og mener at eiendommen må brukes til landbruksformål. Sameieloven § 3 åpner samtidig for en annen bruk som «høver med tida og tilhøva». I forarbeidene begrunnes dette med at opprinnelig bruk ikke skal stenge for nye bruksmåter.

Respondent A svarer at hen bruker eiendommen til det hen har lyst til, men mener at deler av eiendommen ikke brukes fornuftig. Dette grunnet i at skogen på eiendommen ikke blir tynnet slik at tømmeret kan tas ut, og på den måten uteblir å være en ressurs. Respondenten mener også at det er andre sameiere som stopper dette arbeidet. Respondenten fikk spørsmål om de ikke kunne klare å bli enige om å ta ut skogen, men forklarer at de har møtt motstand fordi de fleste sameierne mener at eiendommen skal være slik den er. Eiendommen til respondent A er et LNF-område, og en skulle da tenke seg at å utnytte naturressursene planmessig burde være i samsvar med LNF-formålet.

I LF-2007-170231 har Frostating lagmannsrett ment at «bruksutnyttelse av en utmarkseiendom vil naturlig nok ta utgangspunkt i de naturressursene som finnes på eiendommen». Samtidig er det også uttalt: «En utnyttelse av disse [naturressursene], i form av […] uttak av tømmer […] er utvilsomt en bruk i samsvar med den eiendommen er ‘etla […] til’.»⁷³

Respondent A har en andel i sameiet og kan da bruke eiendommen etter den andelen, men ikke «i større mon enn det som svarar til hans part», jf. sameieloven § 3. En skulle da anta at respondenten i teorien kan tynne ut skogen på et areal som svarer til hens part, men dette kan jo også skape enda mer splid i sameiet. Om de andre sameierne i så fall kan nekte denne bruken, sett i forhold til sameieloven § 3, er noe tvilsomt all den tid eiendommen er å regne som en landbrukseiendom. Det viktigste i forbindelse med sameieloven § 3 vil da være at tynning av skogen ikke skaper en ulempe for de resterende sameierne. Uttak av tømmer vil kunne skape en inntekt for sameierne, samtidig som kostnadene ved tynning kan fordeles på veldig mange. Da blir prisen per andel ganske lav og vil dermed resultere i en stor fordel.

Organisering

Regulering av sameiet er fraværende i tre av fire sameier, men behovet synes å være til stede i alle sameiene. Respondent A mener at det kunne vært bra med et styre i sameiet, eller en fullmakt gitt til et par av sameierne, slik at administrative saker kunne gått enklere. Dette er f.eks. søknad om fradeling, rekvisisjon av oppmåling osv. Respondent C kunne også tenkt seg et styre, men forteller at sameierne har forsøkt å få til en avtale om organisering. Det samme har også sameiet til respondent A forsøkt. Ingen av sameiene har lykkes med det. Respondent D forklarer at det kunne vært fint med et styre, men uttaler også at hen ikke ville engasjert seg. Hen ser likevel fordelene med å ha et styre, slik at de kunne møtes og få diskutert ting. Respondent D svarer på en slik måte at det virker som hen mener at et styre ville bedret kommunikasjonen mellom sameierne, som nå er lite på talefot grunnet konflikter rundt eiendommen. Det at respondenten mener at et styre kan løse kommunikasjonsproblemer mellom sameierne som er søsken, er interessant da man skulle anta de kunne løst problemene selv ved nettopp å kommunisere. Samtidig kan det være positivt å ha en formalisert møteplass hvor alle kan si sin mening som man gjerne har gått og tenkt på i lengre tid uten å ha turt å ta det opp. Dette tilfellet fra respondent D viser både at det er sterke følelser knyttet til fast eiendom, og at et styre kan være en god hjelp når konfliktnivået mellom sameierne er høyt.

Respondent B forteller at de har et styre som møtes flere ganger i året. Alle sameierne, bortsett fra respondenten, bor i nærheten av hverandre. Dette gjør at de ofte snakker om eiendommen. Sameierne er også relativt unge. Det kommer frem at alle eierne er nær knyttet til eiendommen. Respondenten sier at vedlikeholdsarbeid er en utfordring selv om eierne hvert år lager en liste over ting som må gjøres. Respondenten mener det er uklart hvem som faktisk utfører disse tingene, og sier at hen selv bruker mye av sommerferien sin på å male og snekre. Et paradoks her er at respondenten sier at hen ikke tenker så mye på dette, fordi det kan skape splid i familien. Samtidig tas temaet opp igjen flere ganger gjennom intervjuet, og det virker som dette er noe som går inn på respondenten. Det er vanskelig å tenke seg at dette bare skal løse seg ved at de andre sameierne plutselig begynner å gjøre mer vedlikeholdsarbeid uten at dette blir tatt opp.

Det er gjerne å organisere driften et styre er til for. I denne sammenhengen virker det ikke helt som styret i sameiet har full kontroll på vedlikeholdet av eiendommen, trass i at de lager planer for det. Denne manglende oppfølgingen av organisering rundt vedlikehold, og forståelsen av dette, kan skape en del utfordringer for sameiet i fremtiden, som forfall av eiendommen ved manglende vedlikehold, maktkamp mellom sameierne, osv.

Oppløsning

Gjennom intervjuene viste det seg at alle respondentene kunne tenke seg å få sameiet oppløst. Det synes likevel ikke som respondentene har vurdert det som mulig å få sameiet oppløst gjennom et offentlig organ. Tre av respondentene svarer at dersom sameiet skal oppløses, må én av sameierne overta. Respondent B har en noe dramatisk tanke om at oppløsning må skje etter en tid med misnøye. Løsningen hens blir at dersom noen av sameierne ikke bidrar, så må disse konfronteres med at de må bruke somrene sine et annet sted. Respondent C sier: «Hadde jeg visst det, ville jeg kanskje ha gjort noe med det», og peker på at siden eiendommen er en del av familiearven, og spiller en rolle i relasjonene i familien, er det ikke lett å tenke på oppløsning. Respondent D mener at det beste hadde vært at de kom frem til en pris, og at den som ville, kunne få kjøpt eiendommen. At respondenten ikke vet hvordan et personlig sameie kan oppløses, er nok fordi de ikke har vurdert dette som aktuelt. Det er nok, som respondent C påpeker, slik at respondentene har en nær tilknytning til eiendommen. Da vil de kanskje ut av sameiet, men ikke ut av eierforholdet sitt. Dersom flere av sameierne tenker slik, er ikke oppløsning et alternativ, selv om de fleste tenker at eierformen er ugunstig.

Dersom et personlig sameie skal oppløses, kan det bli spørsmål om hvilken type oppløsning som kan brukes i de ulike tilfellene. Ved kommunal behandling må alle eierne være enige ved alle ledd i prosessen. For sameiene som er med i denne studien, vurderes det slik at dette vil bli vanskelig. Dette fordi sameierne i utgangspunktet ikke er enige om de grunnleggende tingene. Dersom sameierne er enige om hvordan et sameie skal deles, og de ikke er så mange eiere, kan det tenkes at deling gjennom kommunal behandling kan gjennomføres.

Ved deling etter sameieloven § 15 ved hjelp av tingrettene kan sameierne få oppløst sameiet ved deling eller tvangssalg. Dersom sameiet deles i tingrettene, må sameierne søke om fradeling i ettertid hos kommunen. Om sameierne går til domstolen for å få eiendommen solgt med tvang, vil de fleste anta at det er en tvist i sameiet. Forarbeidene til sameieloven sier at tvangssalg bør begrenses til «tilfelle der det ikkje er tvist»⁷⁴ (vår utheving). Det er et paradoks at de andre sameierne da kan motsi begjæringen med grunnlag i at det er en tvist i sameiet, og få saken avvist. Studien har ikke sett på hvordan domstolene vurderer slike motsigelser, noe som – spesielt for sameierne – kunne vært interessant å vite.

Ved deling gjennom jordskifteloven § 3-7 er det flere vilkår som må være oppfylt for at jordskifteretten kan gjennomføre en slik deling. I motsetning til kommunen kan jordskifteretten gjennomføre en slik sak ved tvang dersom de materielle vilkårene er oppfylt. Jordskifteretten verdsetter, kan søke om offentlige tillatelser, gjennomføre delingene og tinglyse hjemmelsovergangen. Dersom målet for sameierne er å beholde en del av eiendommen, vil deling gjennom jordskifteretten være en formålstjenlig måte.

Arveplanlegging

Dersom sameiet ikke blir oppløst, vil de ulike andelene, over tid, bli overført til nye hjemmelshavere. Dette skjer som oftest gjennom arv. Det som skjer da, er at sameiet gjerne får enda flere eiere, mens eierandelene blir mindre og mindre. Jo flere eiere en eiendom har, jo vanskeligere kan det bli å bruke den. Det blir også mer komplisert å skulle organisere sameiet. Intervjuene viser at samtlige respondenter skjønner vanskelighetene ved at andelen går videre til neste generasjon, men de ønsker likevel at neste generasjon skal ha andelen. Dette da respondentene har veldig sterk tilknytning til eiendommene de har en andel i.

Tre av fire respondenter er tvilende til at neste generasjon vil ha samme tanker om eiendommen som dem, men vil likevel videreføre sine andeler. Det transgenerasjonelle tankesettet, om at neste generasjon skal få ta del i gleden av å eie en familieeiendom, virker vanskelig å bryte. Dette er noe som er tydelig når respondentene likevel vil overføre eiendommene videre selv om de ser vanskelighetene neste generasjon vil kunne få ved at antallet sameiere blir enda høyere.

Dersom det er mange eiere, vil det kunne bli tilnærmet umulig å ha en fornuftig bruk av eiendommen. Samtidig forteller respondent A at det var flere konflikter da det var færre eiere enn nå som de er veldig mange. Dette kan være fordi generasjonen før respondent A var født og oppvokst på eiendommen og hadde en sterkere tilknytning enn neste generasjon. Det tyder på at de uten en spesiell tilknytning til eiendommen ikke bruker tid der. Dette gjør da at de som har interesse, kan bruke den tilnærmet som de vil. Når da personene som har interesse for eiendommen ikke lenger er i live, vil eiendommen kunne forfalle helt. Slik sett kunne det vært bra med reguleringer på maksimalt antall eiere som kan eie en eiendom sammen før det blir et påbud om opprettelse av et styre, eller at en eller to av sameierne har fullmakt til å administrere sameiet. At tallet på eiere er høyt, kan være utfordrende for både sameierne selv og andre som har tilknytning til personlige sameier.

Intervjuene viser at ingen av respondentene tenker på arveplanlegging i noe særlig stor grad. Det er heller ikke diskutert innad i sameiene hvordan overføring til neste generasjon skal skje. Dette kan skape vanskeligheter for neste generasjon. Det vil bli vanskeligere å skulle organisere sameiet, og jo flere eiere det er, jo vanskeligere blir det å komme til enighet om ting.

Enkelte av respondentene savner modeller å gå ut ifra for å organisere sameiet. Da menes det modeller som er tilpasset sameieformen personlig sameie. I dag er det ingen offentlige modeller som forteller hvordan slike sameier bør organiseres, utover de deklaratoriske bestemmelsene i sameieloven. Sameieloven brukes gjerne når det er uenigheter om organiseringen i et sameie, og vedtekter kan også tvinges gjennom dersom det er et flertall for det. Men det å tvinge gjennom vedtekter kan skape mer splid i sameiet. Da er et alternativ å utarbeide en sameieavtale.

Ved å ha en klar målsetting om hvordan arv i sameiet skal fordeles, kan sameiet f.eks. legge til rette for rettferdige fordelinger av andeler, eller ha bestemmelser om hvor mange som kan arve en andel. Legges det begrensninger på antall personer som kan arve en andel, vil sameiet kunne bli enklere å håndtere i fremtiden da antallet eiere vil kunne ha en svak eller ingen økning.