Hvilke hensyn må tas når festeforhold avvikles? Kommentar til sak mellom Oslo kommune og Foretakseiendommen
I en sak om avvikling av festeforhold mellom Oslo kommune og Foretakseiendommen, HR-2019-1784, gir Høyesterett «oppskriften» på hvordan man skal vurdere spørsmålet om avvikling av festeforhold, skriver Kitty Moss Sørensen. Det som til dels er nytt i denne avgjørelsen, er at man skal legge vekt på partenes subjektive interesser, mens man før har objektivisert partene.
Det var flere tvister mellom Oslo kommune og Foretakseiendommen i forbindelse med avslutning av festeforholdet.
Om forfatteren:
Bakgrunn for saken:
Saken gjaldt avvikling av festeforhold på en tomt på Alnabru, nær Alnasenteret og Alnabruterminalen, i et område som kalles Stubberudfeltet. Oslo kommune er grunneier og hadde festet bort næringstomter i området siden søppelfyllingen der ble nedlagt i 1963.
Oslo kommune er i ferd med å avvikle alle festeforhold på Stubberudfeltet på grunn av planlagt utvikling av området. Den aktuelle festekontrakten var inngått 26. april 1982 og utløp 1. juli 2012. Firmaet Foretakseiendom AS, heretter Foretakseiendommen, kjøpte bygg og festerett i 2001, med elleve år igjen av kontraktstiden. I 2007 ble festerne på området orientert om at fremtidig bruk av området ville bli vurdert, og i 2010 ga Oslo kommune alle festerne på Stubberudfeltet beskjed om at kontraktene ikke ville bli forlenget ved utløp.
Det var flere tvister mellom Oslo kommune og Foretakseiendommen i forbindelse med avslutning av festeforholdet, men saken i HR-2019-1784 gjaldt festers krav om at kommunen, som bortfester, pliktet å overta huset på tomten mot vederlag ved avslutning av festeforholdet. Kommunen var ikke interessert i å overta bygget, og mente at det heller ikke skulle betales vederlag.
Tingretten (TOSLO-2017-181485) frifant kommunen fra kravet om å overta bygningsmassen, mens lagmannsretten (LB-2018-147038) fastslo at kommunen hadde plikt til å overta bygningsmassen for 12 millioner kroner, som ble ansett å være bruksverdien for bortfester. Kommunen var ikke enig i dette og anket overskjønnet til Høyesterett. Saken ble fremmet til behandling.
Tomtefesteloven § 40
Tema i saken var tomtefesteloven § 40, og bestemmelsens første ledd lyder slik:
Rett og plikt til overtaking av hus og faste tilskipingar
Dersom borttaking etter § 39 vil føre til at verdiar går til spille i utrengsmål, kan både festaren og bortfestaren få rett til å krevje at bortfestaren tek over hus og faste tilskipingar mot vederlag. Bortfestaren kan likevel ikkje påleggjast slik overtaking dersom festaren kan krevje tomta innløyst, eller dersom bortfestaren tilbyr festaren å løyse inn tomta mot vederlag fastsett etter føresegnene i § 37. Føresetnaden er at korkje rettsgrunnlaget til bortfestaren, avtala eller andre tilhøve er til hinder for innløysing.
Det var ingen uenighet mellom partene om at «verdier går til spille» dersom et hus må rives, men spørsmålet var om verdiene gikk til spille «i utrengsmål».
Det var ingen uenighet mellom partene om at «verdier går til spille» dersom et hus må rives, men spørsmålet var om verdiene gikk til spille «i utrengsmål».
Høyesterett viste til det rettslige utgangspunktet i tomtefesteloven § 39; ved festetidens utløp har fester «rett og plikt til å ta bort hus og andre faste tilskipingar som festaren har på tomta». Eieren skal altså ha tomten tilbake slik den var før festeforholdet startet.
Ved vurderingen av om verdier går til spille i utrengsmål, må det foretas en avveining av partenes interesser. Etter forarbeidene gjør særlig to hensyn seg gjeldende: om det «ville verke urimeleg mot festaren» og bortfester må være «vel tent» med å overta bygget.
Høyesterett uttalte som et utgangspunkt:
Vilkåret at verdier ikke må spilles «i utrengsmål» må forstås på bakgrunn av et overordnet ønske om å unngå verditap, både av hensyn til partene og ut fra mer allmenne samfunnshensyn. Hva som er «i utrengsmål» vil kunne variere. Men utgangspunkt må tas i de individuelle partenes konkrete interesser. Vurderingen er ikke begrenset til økonomiske forhold. Både for festeren og bortfesteren kan andre hensyn veie tyngre enn de økonomiske.
Ved vurderingen av om verdier går til spille i utrengsmål, må det foretas en avveining av partenes interesser.
Høyesterett sa videre at vurderingen må ta utgangspunkt i lovens hovedregel om at tomten skal ryddes. Lagmannsretten hadde lagt avgjørende vekt på hva «bortfestere flest» ville gjort med bebyggelsen, basert på hva som ville vært «det økonomisk fornuftige», altså en helt objektiv vurdering. Dette anså Høyesterett for å være en for snever vurdering. Lagmannsretten hadde ikke vurdert partenes individuelle, konkrete, interesser basert på de rettslige utgangspunktene, og det var ikke tilstrekkelig å vurdere de økonomiske interessene.
Videre peker Høyesterett på hvilke momenter som bør inngå i en samlet vurdering av partenes interesser:
Festetidens lengde
Avtaleforholdets bakgrunn
Kommunens (bortfesters) forutsetning om annen bruk ved festetidens utløp
Varsler fra bortfester om annen bruk av området og at kontrakten ikke ville bli forlenget
Kommunens (bortfesters) interesser må belyses i et videre perspektiv enn mulighetene for økonomisk fortjeneste
Evt. andre saklige hensyn
Høyesterett opphevet deretter lagmannsrettens overskjønn, og saken ble sendt tilbake for ny behandling av spørsmålet om hvorvidt verdier gikk til spille i utrengsmål. Saken ble behandlet av lagmannsretten 31. mai 2021, LB-2019-143923.
Høyesterett opphevet lagmannsrettens overskjønn, og saken ble sendt tilbake for ny behandling av spørsmålet om hvorvidt verdier gikk til spille i utrengsmål.
Flere tvister
Parallelt med saken om eventuelt vederlag for bygningsmasse hadde partene flere andre tvister i rettsapparatet. Det gjaldt både spørsmål om festeforholdet var opphørt (LB-2015-56078), og fravikelse av festetomten (LB-2018-188293). Oslo kommune fikk medhold i begge sakene, slik at festeforholdet var ansett opphørt og fester pliktet derfor å fravike festetomten selv om de fremdeles var eier av bygningsmassen og tvist om eventuelt vederlag ikke av avgjort.
Tidspunkt for interesseavveining
Ett av spørsmålene var hvilket tidspunkt interesseavveiningen etter tomtefesteloven § 40 skulle knyttes til.
På grunn av de parallelle tvistene mellom partene tok det syv år fra festetiden gikk ut til kommunen fikk tomten tilbake. Ett av spørsmålene var derfor hvilket tidspunkt interesseavveiningen etter tomtefesteloven § 40 skulle knyttes til. Høyesterett hadde ikke gitt noen retningslinjer for denne vurderingen. Da Lagmannsretten fikk saken til ny behandling i 2021, uttalte retten i overskjønnet i at den ikke tok stilling til om fester hadde trenert tilbakelevering, men slo fast at fester hadde søkt å forlenge festetiden lengst mulig. Dette talte etter lagmannsrettens syn for at tidspunktet for vurderingen måtte knyttes til den faktiske tilbakeleveringen. Sammenhengen i regelverket talte også for at interesseavveiningen etter § 40 og verdsetting etter § 41 skulle knyttes til samme tidspunkt.
Den konkrete interesseavveiningen
Lagmannsretten slo først fast at festers sentrale interesse var den økonomiske interessen i å få vederlag for bygningene, mens kommunens sentrale interesse var behovet for tomtegrunn.
Etter en samlet vurdering kom lagmannsretten til at verdier ikke gikk til spille i utrengsmål, og at kommunen ikke kunne pålegges å overta bygningene.
Lagmannsretten uttaler at kommunens behov for tomter og areal som utgangspunkt veier tungt, men at tidsaspektet har betydning: Hvor nært i tid er kommunens faktiske behov for arealet. Det talte mot kommunen at utvikling av arealet ikke var nært forestående, og at kommunen hadde leid bort arealet til en kommersiell aktør. Det talte derimot for kommunen at en bindende områderegulering ikke var mange år unna vedtakelse, og at leiekontrakten hadde seks måneders oppsigelsesfrist. Kommunen hadde dessuten revet bygget.
Videre trakk lagmannsretten frem tre forhold som talte mot Foretakseiendommen: fester hadde hele tiden visst at kontrakten kun løp frem til 2012. Fester fikk også beskjed i 2010 om at festet ikke ville bli forlenget. Dessuten hadde fester på egen hånd fått utsatt tilbakelevering i over syv år, og samtidig hatt inntekt fra tomten og bygningene.
Etter en samlet vurdering kom lagmannsretten til at verdier ikke gikk til spille i utrengsmål, og at kommunen ikke kunne pålegges å overta bygningene. Ny anke til Høyesterett ble ikke tillatt fremmet.
Det som til dels er nytt i HR-2019-1784 er at man skal legge vekt på partenes subjektive interesser.
Kommentar
Det som til dels er nytt i HR-2019-1784 er at man skal legge vekt på partenes subjektive interesser. Tidligere har det gjerne vært slik at man har objektivisert partene, og sett på hva en «normal, fornuftig» fester eller bortfester ville hatt av interesser. Det er altså ikke tilstrekkelig heretter.
Saken om avvikling av festeforholdet mellom Oslo kommune og Foretakseiendommen ble behandlet av Høyesterett to år etter at Zachariasbryggen-saken var i Høyesterett for andre gang (HR-2016-1240-A og HR-2017-2359-A), en sak som også omhandlet avvikling av festeforhold. Det kan synes som om Høyesterett i saken mellom Oslo kommune og Foretakseiendommen en gang for alle ønsket å gi «oppskriften» på hvordan man skal vurdere spørsmålet om avvikling av festeforhold, og at Høyesterett ikke ønsket å få denne saken tilbake på sitt bord. Dommen er derfor svært detaljert og instruktiv for hvordan lagmannsretten ved den nye behandlingen skulle vurdere de ulike interessene i saken.
Det kan synes som om Høyesterett i saken mellom Oslo kommune og Foretakseiendommen en gang for alle ønsket å gi «oppskriften» på hvordan man skal vurdere spørsmålet om avvikling av festeforhold.
Lytt og les mer om tomtefeste på Juridika:
Lovkommentar til tomtefestelova av Thor Falkanger
Kommentar til Høyesteretts nye storkammer-dom om tomtefeste av Christian Reusch
Tomtefeste er ingen fest, nyhetssak på Juridika Innsikt
Langvarig tomtefeste avvikles. Hvem skal eie bygget?, nyhetssak på Juridika Innsikt
Les flere ekspertkommentarer på Juridika Innsikt:
Kommentar til Høyesteretts dom i hyttesøksmålet HR-2022-718-A | Juridika
101 Damnations? En (meta)analyse av den franske Google Analytics-saken | Juridika
Kommentar til EMDs dom i saken Community of Syndical Action mot Sveits | Juridika
Norske våpenleveranser til Ukraina og hva det betyr under folkeretten | Juridika