Langvarig tomtefeste avvikles. Hvem skal eie bygget?

Om 100 år er allting glemt - bare ikke festekontrakten. Hvem skal eie bygget til slutt - når tomta har vært leid i årtier? Førsteamanuensis Miriam Skag har kommet med nye argumenter om hvordan tomtefeste med næringsbygg skal avvikles. Spørsmålet er brennaktuelt i kampen om populær tomt ved Bryggen i Bergen. Den som får tomten, vinner også en pengemaskin av et restaurantbygg. Spørsmålet er til hvilken pris. Jussen er tydeligvis full av hull på området, og Skag forsøker å tette noen av dem.

På Fisketorget ved Bryggen i Bergen ligger byens «gullrekke», restaurantkomplekset Zachariasbryggen, «Zachen». Denne populære, godt besøkte «pengemaskinen» er imidlertid bygd på en festet tomt, som eies av et tomteselskap. Hva skjer med festen på brygga når festetiden er over? Hvem får bygget når grunneieren skal ha tomten tilbake? Det enkle svaret i dette tilfellet er grunneieren. Men det vanskelige er hvordan – og til hvilken pris? Hvordan skal et bygg som følger med avsluttet tomtekontrakt prises – og hva skal til for å kreve tomten ryddet? Miriam Skag, førsteamanuensis i rettsvitenskap ved UiB, selv tidligere advokat og konstituert lagmannsrettsdommer, ser i Tidsskrift for forretningjuss nr. 3-4 av 2017 nærmere på unntaksreglene ved avvikling av tomtefeste for næringsbygg.

Den 79 sider lange «mursteinen» av en fagartikkel tar for seg juridiske problemer som oppstår når et tomtefeste avvikles og hvordan de i praksis løses i domstolene.

Et skred av festeavtaler avvikles snart

Tomtefeste er som de fleste vet en relativt særnorsk ordning for hvordan en fester (leietaker) kan leie grunn i 50, 60, 70 til 100 år eller mer, og bygge hus, uten å eie selve grunnen. Mange tomter ble festet bort på denne måten under boligboomen i etterkrigstidens Norge. Vi bygget landet - men mange leide jorden. Men kontraktene går ut på dato og det kan komme et skred av avviklinger.

For de vel 170.000 festeforhold som gjelder et hus eller en hytte er som regel saken klar: den som har leid tomten så lenge, kan også kjøpe den når tiden er over. Alternativt blir festekontrakten forlenget, eventuelt med en viss oppregulering av festeavgiften. Derimot er det en helt annen sak i de vel 30.000 festeforholdene i Norge der næringsbygg står på festet tomt. Det vil si når tomta er brukt til forretningsbygg: kjøpesentre, parkeringshus, lagre, restauranter, fabrikker og andre slike formål.

Tomtene er ofte mer verdifulle i dag enn da kontraktene ble inngått – og byggene kan kanskje aldri få lov å bygges på nytt i dag. Så hvordan priser man da et bygg, når regelen sier at grunneieren skal få tilbake tomta – med bygg – mot en rimelig kompensasjon.

Beliggenhet vs. teknisk verdi

Kan tomten ikke lenger bebygges, vil bygget ha stor verdi for grunneieren, større enn den tekniske verdien.

- Miriam Skag, førsteamanuensis, UiB

Eiendomsutviklingen har gjort mange verdifulle tomter enormt verdifulle. Og siden areal er stadig langt mer regulert, er det mange bygg som ikke vil få lov å bygges igjen.

Men på noen tomter er det bygget dyre, plutselig verdiløse bygg, som er vanskelig å kvitte seg med. Det kan for eksempel være en fallert og utdatert fabrikk. Så hvem skal ta støyten, når partene er uenige? I hvilken grad kan domstolen overprøve partenes ønsker, og hindre den ene eller andre i å kreve at tomten ryddes? Et nøkkelspørsmål er hvordan man skal beregne byggets verdi, enten såkalt teknisk verdi eller bruksverdi. Hvor mye av byggets verdi kommer av tomtens verdi – beliggenheten – og hvordan priser man inn at det samme bygget ikke kan bygges der igjen i fremtiden? Og hvor mye betyr inntekten man får av bygget for hva som skal betales når det må overføres til grunneieren sammen med tomten man har langtidsleid?

– Det ene funnet jeg gjør i artikkelen, i den grad vi kan snakke om funn i rettsvitenskap, er hvordan verdsettelsen av bygget påvirkes av offentlige byggerestriksjoner, forteller Skag.

Samtidig ser vi at de inntektene som genereres fra eiendommen, gjerne er nært knyttet til tomtens beliggenhet. Vi kan da si at det først og fremst er beliggenheten som skaper verdiene.

Bergens Zachariasbryggen

Tilfellet med Zachariasbryggen i Bergen viser dilemmaet. Konflikten over verdiene i bryggen har en lang forhistorie, som også presse har dekket. Tvisten har allerede vært i Høyesterett to ganger; sak HR-2016-1240-A og HR-2017-2359-A. Høyesterett har sendt den siste av dem tilbake til Gulating lagmannsrett, der den skal behandles til høsten. Der kan det være at Skags artikkel blir en del av rettens behandling av Zachariasbryggen – og i fremtidige saker om denne typen eiendomsavhending.

Partene i saken er et kommunalt selskap, Bergen Sentrum tomteselskap, og selskapet Zachariasbryggen AS. Det spesielle er at begge to har krevd at bortfester (tomteselskapet) overtar, men de er helt uenige om til hvilken pris.

Høyesterett opphevet Gulatings lagmannsretts dom fordi Høyesterett mente «verdsettingen skulle skjedd til den verdi bygningen har for bortfester – ofte «bruksverdien» – når denne er høyere enn byggets «tekniske verdi».

Tomtefesteloven § 41 fastsetter at «teknisk verdi» skal fastsettes når bortfester krever å overta bygningen, mens bygningens verdi for bortfester skal fastsettes når fester krever det. Her krevde altså begge at bortfester overtok og da var spørsmålet hvilket prinsipp som skulle brukes.

Samfunnet kan nekte riving

Det andre funnet i Skags artikkel er hvordan rettspraksis tyder på at samfunnsøkonomiske hensyn tillegges større tyngde enn før i spørsmålet om riving av bygg, det loven kaller rydding. Dette handler om såkalt «utrengsmål». Lovens utgangspunkt er at en festet tomt skal ryddes, det vil i praksis si at bygget skal rives. Iblant kan en grunneier ønske tomten ryddet. I andre tilfeller blir grunneier glad over få å overta en verdifull butikk eller et parkeringshus. Men da kan det være at den som har hatt bygget, nekter, og heller river. Det kan også være at festeren slutter å vedlikeholde det – noe som kan være samfunnsøkonomisk uheldig.

Hvis partene ikke blir enige her, slår unntaksregler om «utrengsmål» inn. Samfunnsøkonomiske hensyn taler for at verdifulle bygg ikke bør rives uten videre, selv om den ene av partene vil bruke sin rett eller plikt til å rive. Derfor har begge parter etter tomtefesteloven § 40 rett til å kreve at grunneieren overtar festerens bygg der en rydding av tomten fører til at «verdiar går til spille i utrengsmål».

Stort inngrep i friheten

Regelen om å hindre «verdispill i utrengsmål» slår inn for «bygg av en viss størrelse som ikke nødvendigvis lar seg flytte» – fysisk eller på en økonomisk lønnsom måte. Regelen får stor betydning for partenes rettigheter og plikter. Når en av partene nektes å rive bygget, følger problemet med å fastslå hvem som skal betale hva og til hvem . Det er jo, som Skag skriver, «ganske inngripende å nekte riving». Det kan også tenkes at bygget har stor verdi for den som fester det, men liten verdi for grunneieren, som for eksempel har andre planer for tomten, eller ikke kan eller ønsker å drive videre det som bygget har bydd på muligheten til. I stadig økende grad legges det vekt på hensynet til samfunnet og at bygg ikke skal gå til spille når partene er uenige om måten det skal overtas på.

Flere steiner å snu

Skag har sparret med professor Kåre Lilleholt ved Universitetet i Oslo, førsteamanuensis Arnt E. Skjefstad ved Universitetet i Bergen og professor Erlend Kvaal ved Handelshøyskolen BI om artikkelen.

Det er et felt uten klare regler, ikke minst når Høyesterett faller ned på to 3 mot 2-dommer - som svinger i hver sin retning!

- John Egil Bergem, advokat, Arntzen de Besche

En av praktikerne som har funnet artikkelen matnyttig er John Egil Bergem, advokat i Arntzen de Besche i Trondheim.

– Miriam Skags artikkel er interessant og nyttig fordi den utfyller et forholdsvis sparsomt rettskildemateriale på feltet. Artikkelen gir en god og grundig oversikt, men viser samtidig at det er flere steiner å snu på feltet, sier Bergem.

En av steinene han mener gjenstår å snu, er en tenkt omvendt situasjon av saken om Zachariasbryggen: grunneieren vil ha byggene revet i stedet for overta dem.

– Man kan tenke seg betydningen av byggerestriksjoner som gjør det attraktivt for grunneieren å overta bygget som det er og sørger for at bruksverdien overstiger salgsverdi og teknisk verdi, sier han.

Et slikt eksempel vil være et område med festetomter til næringsformål som omreguleres til boligformål, for eksempel en gammel havn eller fabrikk som blir til «hippe» boliger.

– Tomtene blir da attraktive for eiendomsutbygging, mens byggene framstår som utgiftsposter, selv om teknisk verdi ikke er ubetydelig, sier han.

– Bruksverdien vil i disse tilfellene være begrenset av at bruk av byggene til dagens formål faller bort når reguleringsplanen blir gjennomført. Her er det mye skjønn og lite klare regler. Man merker jo at det er et felt uten klare regler, ikke minst når Høyesterett faller ned på to 3 mot 2-dommer – som svinger i hver sin retning!

Bergem tror tomtefesteordningen for boliger og hytter på sikt utfases. Dagens regler gjør det lite attraktivt for bortfesterne å etablere nye festeforhold for hus og hytte fremfor å selge. Festerne på sin side har bedre råd enn før til å kjøpe tomt eller innløse en tomt de allerede fester. Men for næringsbygg vil tomtefeste stadig være aktuelt.

– Næringsbygg har en levetid på 40-50 år, og nedskrivinger og annet gjør at det er en grei investering å leie på langtidsbasis i stedet for å eie.

Her har forfatteren gått dypere inn i materien enn det jeg kjenner til at andre har gjort.

- Sam E. Harris, advokat, BAHR

Også advokat Sam E. Harris i BAHR har lest saken. Han representerer bortfesteren, Bergen Sentrum Tomteselskap, og synes artikkelen er «både grundig og interessant».

– Her har forfatteren gått dypere inn i materien enn det jeg kjenner til at andre har gjort. Den er avklarende og vil være godt egnet som hjelpemiddel til å formulere problemstillinger og å hente argumenter i kommende saker på området, også det som til høsten vil bli et tredje overskjønn etter to opphevelser fra Høyesterett, sier Harris.– På flere punkt vil det likevel være rom for avvikende syn og videre diskusjon, antyder han, men kan ikke gå i detalj, så lenge han er part i saken og den ikke er avgjort.

Alle tre er likevel enige om at det blir spennende å følge rettsutviklingen på dette feltet.