Dette er nytt i avhendingsloven etter 1. januar 2022
Ved årsskiftet 2021/2022 trer en del viktige endringer i avhendingsloven i kraft. Loven regulerer salg av brukt fast eiendom, herunder boliger, hytter og leiligheter. Endringene omtales ofte som at eiendommer nå ikke lenger kan selges «as is», men det er flere endringer – og litt mer komplisert enn som så. Endringene innebærer foruten fjerning av as-is-reglene (begrensning av adgangen til å ta alminnelige forbehold) også lovfesting av det abstrakte mangelsbegrepet, klargjøring av kjøpers kunnskap og undersøkelsesplikt, nye regler om selgers utbedringsrett og hva som skjer når huset er mindre enn antatt ved salget. Lovgivers intensjon med endringene er tryggere bolighandel og færre boligkjøpstvister i domstolene. Artikkelforfatterne Per Christian Grant-Carlsen og Karoline Jakobsen tror antallet krav vil øke etter dette. – Det gjenstår å se om det vil gi flere tvister, men det er uansett ventet tvister om nøyaktig hvordan endringen skal forstås, skriver artikkelforfatterne. I denne ekspertkommentaren utdyper de det viktigste som advokater, jurister og andre som jobber med den nye avhendingsloven bør vite om endringen. (Juridika Innsikts oppsummering)
Innledning
Den 1. januar 2022 endres 16 av bestemmelsene i avhendingsloven. Flere av endringene er i første rekke av språklig eller pedagogisk art. Noen av endringene er imidlertid svært praktisk og prinsipielt viktige. Vi skal her se nærmere på de mest sentrale endringene og bakgrunnen for dem.
Bakgrunnen for lovendringen
Det uttalte formålet med lovrevisjonen er å gjøre det tryggere å kjøpe og selge bolig. Om lovendringene er egnet til å oppfylle dette formålet, er imidlertid omdiskutert. Skal man gjøre noe tryggere for en side i et kontraktsforhold, må en nødvendigvis ta noe fra den andre siden. Den risikoforskyvning i retning av selger som lovendringene innebærer, er uttalt og ønsket av lovgiver.
Om dette gir seg utslag i flere eller færre eiendomstvister gjenstår å se.
Arbeidet med revisjon av avhendingsloven startet ved kongelig resolusjon av 11. mai 2007, hvor det ble oppnevnt et utvalg som skulle utrede og legge frem et regelverk med overordnet formål å gjøre det tryggere og kjøpe og selge bolig (takstlovutvalget). Anbefalingene fra dette utvalget ble imidlertid ikke omsatt i konkret lovgiving på den tiden. Arbeidet med endingene av avhendingsloven ble først tatt opp igjen i 2017 og ledet frem til Prop. 44 L (2018-2019). Det har vært reist kritikk mot lovgivningsprosessen, blant annet for å være for rask og uten tidsaktuell bred høring.
Lovfesting av det abstrakte mangelsbegrepet
I praksis har mangelsvurderingen under avhendingsloven i all hovedsak skjedd etter § 3-9, jf. §§ 3-7 og 3-8, idet eiendommer normalt har vært solgt «as is». Prinsipielt er imidlertid salg av bolig med et generelt forbehold om tilstanden et unntak fra hovedregelen i § 3-1 om avtalt tilstand. Forskjellen har vært at hovedregelen i § 3-1 konstaterer en mangel dersom boligen er i dårligere stand enn man kan forvente, mens «as is-salg» forutsetter at boligen er i vesentlig dårligere stand før en mangel foreligger. Kjøperen har altså møtt på en såkalt vesentlighetsterskel i selve mangelsvurderingen, hvilket innebærer at risikoen for skjulte feil i stor grad har ligget hos kjøperen. Et sentralt motiv i lovendringen har vært å fjerne muligheten til å selge bolig «as is» til forbrukere, samtidig som lovens hovedregel om hva som er å anse som mangel, er forsøkt tydeliggjort.
Også etter lovendringen vil mangelsbestemmelsene fortsatt være å finne i § 3-1, som viser til §§ 3-2 til 3-6. Utgangspunktet i § 3-1 første ledd, som er uendret, er at boligen skal være i den stand som følger av avtalen. Avvik fra dette utgjør mangel. Det foreligger dessuten mangel dersom boligens stand avviker fra det kjøperen kunne forvente ut fra eiendommens type, alder og synlige tilstand, jf. det nye § 3-2 første ledd. Dette er en lovfesting av det abstrakte mangelsbegrepet som er velkjent i alminnelig obligasjonsrett. Avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8 om mangelfull og feilaktig opplysning er uendret.
Et sentralt motiv i lovendringen har vært å fjerne muligheten til å selge bolig «as is» til forbrukere, samtidig som lovens hovedregel om hva som er å anse som mangel, er forsøkt tydeliggjort.
Lovendringen endrer ikke lovens alminnelige mangelsregel; meningen er å tydeliggjøre innholdet i vurderingen. Den sentrale vurdering er fremdeles om eiendommen avviker fra den stand man kunne forvente, alle forhold tatt i betraktning. Lovgiver har imidlertid fjernet anledningen til å ta generelt forbehold om tilstanden. I praksis er det den omtalte vesentlighetsterskelen som lå i § 3-9 annet punktum, som er fjernet. Vurderingen skal heretter kun være om eiendommen er i dårligere stand enn kjøper kunne forvente; det er ikke lenger et tema å vurdere om tilstanden er vesentlig dårligere enn forventbart. Rettspraksis om tidligere § 3-9 annet punktum som ikke gjelder selve vesentlighetsgrensen, vil derfor fortsatt være relevant. En stor del av avgjørelsene under § 3-9 annet punktum vurderer om en aktuell tilstand avviker fra hva kjøper kan tillates å forvente, uten at man i det hele tatt berører vesentlighetsbegrepet.
Den sentrale vurdering er fremdeles om eiendommen avviker fra den stand man kunne forvente, alle forhold tatt i betraktning. Lovgiver har imidlertid fjernet anledningen til å ta generelt forbehold om tilstanden.
Ved lovendringen innføres det et nytt fjerde ledd i § 3-1. Bestemmelsen innfører en terskelverdi for mangelskrav i form av en slags egenandel for kjøperen. Heretter må kjøperen selv dekke kostnader ved mangler opptil 10 000 kroner. En viktig forutsetning for at regelen kommer til anvendelse, er at det faktisk eksisterer en mangel. Regelen innebærer ikke at det foreligger en mangel straks en kjøper oppdager et avvik som koster mer enn 10.000 kroner å utbedre. Det er først når det blir konstatert en mangel, at kjøper kan ha et krav dersom kostnaden overstiger 10 000 kroner. Innføringen av en slik egenrisiko for kjøper innebærer dermed ingen endringer i den allerede etablerte mangelsvurderingen. Slik denne egenandelen er beskrevet i en del medier, må det forventes at mange kjøpere vil fremme krav alene fordi de oppdager en uventet kostnad over 10 000 kroner. En slik innfallsvinkel til mangelskravet er feil.
En viktig forutsetning for at regelen kommer til anvendelse, er at det faktisk eksisterer en mangel. Regelen innebærer ikke at det foreligger en mangel straks en kjøper oppdager et avvik som koster mer enn 10.000 kroner å utbedre.
En viktig presisering er at minsteterskelen på 10 000 kroner ikke gjelder for hver enkelt påvist mangel ved boligen. Dette fremkommer allerede av bestemmelsens ordlyd «manglar». Departementet uttaler i den forbindelse at flertallsformen som er brukt, skal synliggjøre at egenandelen skal gjelde for mangler «sett under ett» og ikke for hver enkelt mangel, jf. Prop. 44 L s. 64. Dersom kjøper oppdager at boligen har flere mangler, utløses det ikke flere «egenandeler» etter § 3-1 fjerde ledd. Departementet har også uttalt at minstekravet på 10.000 kroner i utgangspunktet gjelder uavhengig av om manglene oppdages samtidig eller på ulike tidspunkt, jf. Prop. 44 L s. 64.
En begrensning for anvendelsen av § 3-1 fjerde ledd er at minstekravet ikke gjelder i de tilfeller hvor kjøper har krav på erstatning for innendørs arealsvikt, jf. § 3-3 annet ledd siste punktum. (Bestemmelsen behandles nedenfor.)
Om begrensningen av adgangen til å ta alminnelige forbehold
Etter lovendringen får § 3-9 et nytt annet ledd som slår fast at det i forbrukerkjøp ikke lenger kan tas helt generelle forbehold om at boligen «selges som den er» eller lignende. Med forbrukerkjøp menes i denne sammenheng fortsatt kjøp av eiendom når kjøper er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, jf. § 1-2 tredje ledd.
Det følger av proposisjonen at lovendringen ikke etablerer et forbud mot alminnelige forbehold, men at det dreier seg om en ugyldighetsregel som rammer slike forbehold, jf. Prop. 44 L s. 88. Departementet fremholder at konsekvensen av ugyldighet er at kontrakten blir stående, men at man faller tilbake på en alminnelig mangelsvurdering.
Det er bare de generelle forbehold som rammes av ugyldighetsregelen. Selger kan fremdeles ta spesifikke forbehold om tilstand, men må i så fall ha et konkret grunnlag for å ta slikt forbehold. For eksempel der selger vet eller mistenker at noe er galt, vil han fremdeles kunne ta konkret forbehold, og på den måten unngå ansvar for det forbeholdet dekker. For eksempel vil en selger trolig kunne ta forbehold om tilstand på baderom idet han vet at det ikke er utført av fagfolk, og på den måten overføre risikoen for akkurat dette til kjøper.
Formålet med lovendringene er som nevnt at de skal bidra til å sikre en tryggere bolighandel, samt at endringene skal virke konfliktdempende og minke antall saker for domstolene. Lovendringene skal også bidra til at selger får et mer bevisst forhold til å legge frem dokumentasjon om boligens tilstand.
Lovendringen medfører at risikoen for skjulte feil i betydelig grad flyttes fra kjøperen til selgeren. Som en følge av lovendringen får selgeren et større ansvar. En konsekvens av dette er at selger bør legge stor vekt på å dokumentere boligens tilstand, se nedenfor.
Klargjøring av kjøpers kunnskap og kjøpers undersøkelsesplikt
Avhendingsloven § 3-10 første ledd får etter lovendringen tilføyd et nytt annet punktum. Første punktum forteller fremdeles at kjøper ikke kan påberope som mangel noe han kjente eller måtte kjenne til da handelen ble inngått.
Tilføyelsen i annet punktum presiserer at kjøperen skal anses for å kjenne til de forhold som er tydelig beskrevet i en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter som kjøperen er gitt anledning til å sette seg inn i. Dette gjelder uavhengig av om kjøperen faktisk har sett eller lest salgsdokumentene. Departementet fremholder at det synes å være behov for å bevisstgjøre kjøpere om at opplysninger i salgsdokumenter kan få rettslige konsekvenser for dem, jf. Prop. 44 L s. 70.
Hva som er omfattet av ordlyden «salgsdokumenter», er ikke definert i stortingsmeldingen. Det synes imidlertid som at det er ment å omfatte dokumenter som typisk utarbeides og fremlegges i forbindelse med salg av eiendom, som f.eks. selgers egenerklæringsskjema og meglerens salgsoppgave, jf. Prop. 44 L s. 70.
Man bør prøve å nå frem til en forståelse av avhendingsloven som hindrer rettstvister.
Bukkebodommen fra Høyesterett
Det er også en forutsetning at dokumentasjonen er gjort tilgjengelig for kjøperen. Kjøperen skal ikke måtte anstrenge seg for å få tak i dokumentasjonen. Tilgjengelighetskravet ligger på selgersiden, og megleren er pliktig å fremlegge denne informasjonen for kjøper, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd, jf. § 6-3 annet ledd.
Departementet kan gi forskrift om hvilke krav som må være innfridd for at en tilstandsrapport, som omtalt i annet ledd, skal få den effekt loven omtaler, jf. § 3-10 første ledd siste punktum. Det vil si at tilstandsrapporten vil anses kjent for kjøper, selv om kjøper rent faktisk ikke har sett den. (FOR-2021-06-08-1850) inneholder en omfattende detaljregulering om hvordan tilstandsrapporten må være utført og utformet for at den skal ha slik ubetinget virkning mot kjøperen.
En utfordring kan oppstå der selger enten har gitt opplysninger om eiendommen i et eget skriv eller innhentet en tilstandsrapport (eller takstdokument) som ikke tilfredsstiller kravene i forskriften. At slik informasjon ikke automatisk skal anses kjent for kjøper, følger allerede av ordlyden. Men hvilken effekt slike opplysninger, som har kommet til kjøpers kunnskap, dog gitt utenfor de definerte rammene for tilstandsrapporten, skal ha for en kjøper, fremstår uklart. Det er nærliggende å anta at slike opplysninger må anses kjent for kjøper under § 3-10 første ledd. Kjøperen er i et slikt tilfelle ikke aktsomt uvitende om det opplysningene forteller om. Departementet synes imidlertid å være så opptatt av å innføre tilstandsrapportkravet, at man er villig til å fingere uvitenhet hos kjøperen, jf. Prop. 44 L:
At man eventuelt må fingere aktsom uvitenhet hos kjøperen her, er en nødvendig konsekvens hvis forskriftskravene skal virke etter sitt formål.
Det er grunn til å tro at disse bestemmelsene kan gi grunnlag for flere tolkningsspørsmål fremover. At lovgiver legger opp til at domstolene aktivt skal sensurere faktisk kunnskap hos en kjøper om noe kjøperen har påpekt som en mangel, fremstår ikke egnet til å hindre tvist. Vi vil anta at det fremdeles er hold i Høyesteretts avsluttende bemerkning i Bukkebodommen i Rt. 2002 s. 1425 om at «man bør prøve å nå frem til en forståelse av avhendingsloven som hindrer rettstvister».
At man eventuelt må fingere aktsom uvitenhet hos kjøperen her, er en nødvendig konsekvens hvis forskriftskravene skal virke etter sitt formål.
Prop. 44 L.
Fokuset mot detaljert tilstandsrapportering gjør bygningssakkyndige til enda mer sentrale bidragsytere i boligsalg. Ved Høyesteretts dom i Takstmannsdommen i Rt. 2001 s. 369 ble selger tillagt ansvaret for mangelfull informasjon ved tilstandsrapport. Denne rettstilstanden blir videreført. Samtidig er kravene til den bygningssakkyndige strammet inn. Feil ved den sakkyndiges arbeid vil dermed lettere anses for å være uaktsomt, hvilket også øker selgerens risiko for ansvar. I slike tilfeller kan det nok oppstå forskjellige regresspørsmål. Selgers mulighet til å fremme erstatningskrav mot den bygningssakkyndige er ikke regulert.
Innendørs arealsvikt
Avhendingsloven hadde opprinnelig ingen uttrykkelig bestemmelse om konsekvensene av at en bygning viste seg å ha et mindre areal enn det som var opplyst av selger. For overdragelse av tomt har loven § 3-3 hatt en egen bestemmelse om arealavvik. Bestemmelsen oppstiller krav om at eiendommen er «vesentlig mindre» enn hva selger har opplyst om. Innendørs arealavvik har vært behandlet under § 3-8 om feilaktige opplysninger.
Det kan tenkes at lovendringen skaper en økning i antall tvistesaker frem til det er etablert en fast praksis.
Ved lovendringen inntas det en ny regel i § 3-3 annet ledd om innendørs arealsvikt. Departementet har fremhevet at «det er behov for en forenkling og klargjøring av rettstilstanden for innendørs arealsvikt», jf. Prop. 44 L s. 64. Resultatet er en streng bestemmelse tilnærmet nulltoleranse for innendørs arealsvikt. Ny § 3-3 annet ledd gir avvik fra opplyst areal som er større enn 2 % og som utgjør minst 1 kvm slik effekt, med mindre det kan påvises at kjøperen ikke la vekt på opplysningen. Dette er en regulering som bryter med tidligere praksis, blant annet Rt. 2003 s. 612, hvor det var lagt til grunn et visst slingringsrom før det var snakk om et arealavvik som ga grunnlag for mangelsinnsigelse.
Avhendingsloven hadde opprinnelig ingen uttrykkelig bestemmelse om konsekvensene av at en bygning viste seg å ha et mindre areal enn det som var opplyst av selger. (...) Innendørs arealavvik har vært behandlet under § 3-8 om feilaktige opplysninger.
Regelen om at også svært små arealavvik skal utgjøre en mangel, er for det første begrunnet i rettstekniske hensyn, jf. Prop. 44 L s. 66. Departementet fremholder at det kan oppstå usikkerhet og øke antallet tvister dersom det skal gjøres en skjønnsmessig vurdering av avvikets størrelse. For det andre antas det å være en rimelig løsning der boligen viser seg å ha et mindre areal enn det opplyste. Og for det tredje skal bestemmelsen virke preventivt ved at den fremtvinger bedre informasjonsgrunnlag slik at de opplysninger som gis om boligen, er mest mulig dekkende og korrekte.
Departementet fremholder at det avgjørende for om § 3-3 annet ledd kommer til anvendelse, er om bygningens totale areal er mindre enn det opplyste, jf. Prop. 44 L s 68. Bestemmelsen er derfor ikke ment å omfatte de tilfeller hvor det er avvik mellom de ulike rom i bygningen. Dersom ett rom i bygningen er mindre enn det opplyste, slikt at et annet rom er større, vil avviket ikke utgjøre en mangel etter § 3-3 annet ledd. Slike arealavvik kan imidlertid utgjøre en mangel etter de alminnelige mangelsreglene i § 3-1 første ledd og § 3-8.
Beregning av prisavslag ved innendørs arealavvik var opprinnelig foreslått til å skje etter en kvadratmeterprisvurdering etter hvordan tilsvarende eiendommer i boligens område var priset. Dette ble ikke vedtatt, og prisavslag ved arealavvik skal fortsatt skje etter en differansebetraktningsvurdering av boligens verdi med og uten feilaktig opplyst areal. Det er som oftest her diskusjonene står i slike saker.
Krenkelse av selgers utbedringsrett ved mangler
Det følger av avhendingsloven § 4-10 at selger kan ha rett til å få utbedre en mangel, om visse vilkår er oppfylt. Bestemmelsen får etter lovendringen et nytt fjerde ledd, tredje punktum. Tillegget skal tydeliggjøre at det ikke skal gå ut over kjøpers krav på erstatning etter § 4-14 om kjøper har foretatt utbedring av mangel, uten at selger har fått mulighet til å tilby utbedring.
Derimot medfører krenkelse av selgers utbedringsrett at kjøper taper sitt krav iht. § 4-12 (2) på prisavslag tilsvarende utbedringskostnadene. Krav om å få dekket utbedringskostnader gjennom et erstatningskrav må anses avskåret, da slike krav per definisjon er å anse som prisavslag.
Lovendringens virkning
Formålet med lovendringene er som nevnt at de skal bidra til å sikre en tryggere bolighandel, samt at endringene skal virke konfliktdempende og minke antall saker for domstolene. Lovendringene skal også bidra til at selger får et mer bevisst forhold til å legge frem dokumentasjon om boligens tilstand.
Avhendingsloven berører folk i stor grad, idet kjøp og salg av bolig innebærer store verdier for folk flest. Det har vært et betydelig fokus på lovendringene, hvor kjøperens styrkede rolle er sterkt fremhevet. Den risikoforskyvning lovendringene faktisk innebærer, kombinert med et sterkt rettighetsfokus i eiendomsmarkedet generelt, gir grunn til å tro at antallet krav knyttet til eiendomskjøp vil øke. Om dette gir seg utslag i flere eller færre eiendomstvister gjenstår å se. Det kan tenkes at lovendringen skaper en økning i antall tvistesaker frem til det er etablert en fast praksis rundt de nye bestemmelsene.
Les mer eiendomsrett på Juridika
