Tomtefeste er ingen fest
Få lover har skapt mer tvist enn tomtefesteloven. I en spesialepisode av podkasten «Takk og lov» med Anine Kierulf forklarer advokatene Thomas Andersen og Carina Orge Borchgrevink Næss hvorfor både Høyesterett, Strasbourg, politikere, grunneiere og hytteeiere river seg i håret over tomtefeste.
En nokså dårlig lov kombinert med sterke følelser hos partene
– Thomas Andersen
Lite i jussen er så «jussete» som tomtefeste.
– En nokså dårlig lov kombinert med sterke følelser hos partene. Slik oppsummerer Brækhus-advokat Thomas Andersen hvorfor tomtefeste setter sinnene i kok og Høyesterett i plenum.
– Tomtefeste er en spesiell kontraktsform som er veldig vanlig i Norge. Kontraktene er langvarige, mange er inngått for en periode på 80 til 99 år. De har lave avgifter basert på gamle verdier og gjelder mange hundre tusen på norske hytter og boliger og flere tusen næringskontrakter, forklarer advokaten, som er spesialist på entrepriserett og fast eiendoms rettsforhold.
Kontraktene er langvarige, mange er inngått for en periode på 80 til 99 år.
Feste i et halvt eller helt århundre er et slags alternativ til salg. Det er ofte eiendommer som er veldig personlige, grunnen der folk bor og har hytte, som er festet. Ikke minst har mange borettslag og blokker og store næringslokaler bygd på festet grunn og leid ut billig for nesten et århundre siden, skapt splid. Blant de mer kjente er Zachariasbryggen i Bergen og terrasseblokkene i Øvre Ullern 1 i Oslo. Sistnevnte gikk til Høyesterett i 2007 og endte med at Norge ble dømt i «tomtefestesaken» i Menneskerettighetsdomstolen i Strasbourg i 2012.
Blant de mer kjente er Zachariasbryggen i Bergen og terrasseblokkene i Øvre Ullern 1 i Oslo.
– EMD kledde av Høyesterett i den saken, slår Carina Orge Borchgrevink Næss fast. Hun er senioradvokat i Føyen Torkildsen, med fartstid fra Wiersholm og Grette, og har samme spesialfelt som Andersen. Borchgrevink Næss har blant annet ført noen av sakene for grunneieren i Øvre Ullern-sakene.
Kronglete og mystisk
EMD kledde av Høyesterett i den saken
– Carina Orge Borchgrevink Næss
I podkasten argumenterer Thomas litt mer for festerne, og Carina mer for grunneierne, slik Anine oppsummerer det i starten.
– Det er en ordning som på samme tid er både mystisk, kronglete og rar, men også svært utbredt og praktisk, sier programlederen.
– Tomtefestelovens mål om å være en enkel og rettsteknisk lov er hvert fall ikke oppnådd, konkluderer Andersen – etter 40-talls høyesterettsdommer, både i plenum og storkammer, med både grunnlovsstrid og EMK-strid.
Det er en ordning som på samme tid er både mystisk, kronglete og rar, men også svært utbredt og praktisk.
– Anine Kierulf
For nybegynnere blir episoden et lite lynkurs i tomtefeste. For eksempel at det finnes tre faser av festekontrakter: de fra før ny tomtefestelov i 1975, de fra mellomfasen fra 1975 til reform på 2000-tallet og de etter loven fra 2015. Men selv etter 2015 er det kommet en strøm av avklaringer - i rettspraksis. Nå er det verste unnagjort, tror begge advokatene.
For nybegynnere blir episoden et lite lynkurs i tomtefeste.
– Vi går nok inn i en fase nå, der det er færre av de store og prinsipielle spørsmålene. Feltet er så rettsliggjort, og politikerne er felt to ganger. Mange av spørsmålene har nå fått sin løsning, sier Andersen.
En av dem var forlengelsesretten, om en part kan kreve å fortsette feste-avtaler som løper ut. En annen var takseringsprinsippet. Selv om Andersen og Orge Borchgrevink Næss er uenige i aspekter av tomtefestet, er de hjertens enige i at Stortinget gjorde en dårlig jobb med loven. Det var «politisk tautrekking i bokstavelig talt siste time» og alle av tomtefesteekspertutvalgets beste poeng ble luket ut.
– Alle Kåre Lilleholts prinsipper ble igjen i NOU-en (utredningen). Ingen gikk videre i loven, forklarer Orge Borchgrevink Næss. Lilleholt ledet utvalget som utredet ny lov.
Alle Kåre Lilleholts prinsipper ble igjen i NOU-en.
– Carina Orge Borchgrevink Næss
Mange kjøper leilighet og hus på festet tomt og tenker ikke på det.
Eiendomsmeglere må bli klarere
Ingen av advokatene tror tomtefeste blir borte. Desto viktigere at eiendomsmeglere forteller folk hva tomtefeste er, og at prisen på en eiendom kan endres.
– Mange kjøper leilighet og hus på festet tomt og tenker ikke på det.
Jeg ble slaktet i tingretten og lagmannsretten.
– Carina Orge Borchgrevink Næss
Avklaringene fortsetter fremdeles. Den neste saken som kan avklares, er en sak Orge Borchgrevink Næss har anket til EMD, vedrørende pristaket.
– Jeg ble slaktet i tingretten og lagmannsretten, og Høyesterett berørte det ikke, sier hun.
I en «utrolig historie fra retten», som Anine pleier å spørre sine gjester om, får vi høre om en regjeringsadvokat som sa at «tomtefeste er så norsk at det ikke gjør så mye å bli dømt» (i EMD) og om hvordan en befaring på Vestlandet fullstendig snudde retningen en sak om fallrettigheter hadde tatt i retten.
– Da lærte jeg at jussen ikke er noe skrivebordsfag, sier Andersen
Da lærte jeg at jussen ikke er noe skrivebordsfag.
– Thomas Andersen
Men litt skrivebord er det jo og i «Jusshjørnet», der prater podkastens eiere, Juristenes Utdanningssenter og Juridika/Universitetsforlaget om aktuelle kurs og bøker som passer til dagens tema.
Sturla Torkildsen trekker frem lovkommentaren til tomtefeste, boken Fast eiendomsforhold og boken om tingrett.
Direktøren i JUS trekker blant annet frem kurset i tingrett. Det kan jo bli nyttig for mang en jurist som skal finne frem i den kronglete juss-jungel som heter tomtefeste. Som tydeligvis ikke er noen fest!
Les store tomtefeste-dommer:
Les mer om tomtefeste:
Hør Takk og lov og les mer om podkastens gjester:
Fra før har vi omtalt:
Episode 1 NAV og EØS med Christoffer Eriksen
Episode 2 Juss og klima med Adele Matheson Mestad
Episode 3 Covid-19 med Hans Petter Graver
Episode 4 Domstolene med Ragnar Lindefjeld
Episode 5 Barnets beste med Elisabeth Gording Stang
Episode 6 Ytringsfrihet med Jon Wessel-Aas
Episode 7 Personvern med Bjørn Erik Thon, del 1
Episode 8 Personvern med Bjørn Erik Thon, del 2
Episode 9 Legal Tech med Merete Nygaard
Episode 10 Den nye rekonstruksjonsloven og konkursretten, med Ellen Schult Ulriksen
Episode 11 Den nye arveloven, med John Asland
Episode 12 Påtalemyndigheten med Hans Vang
Episode 13 Rettsmekling og forhandling med Sverre Blandhol
Hør alle episodene her.